РИСКИ КЛИЕНТОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Может показаться, что пример искусственный, и так невозможно прогадать. К сожалению это не так. На падающем рынке такая ситуация очень распространена.

Поэтому важно правильно определить стартовую цену продажи квартиры. Чтобы не продешевить, поставьте квартиру дороже. Но дальше в зависимости от ситуации на рынке, надо грамотно снижать цену.

Например, на падающем рынке, цену нужно снижать не раз в месяц, а раз в неделю.

Если вы сами занимаетесь продажей своей квартиры, то вам придется самому общаться с потенциальными покупателями.

Вы будете получать большое количество спам-звонков. В квартиру будут приходить посторонние люди, и не все могут иметь добрые намерения.

Ведь вы потенциально состоятельный человек, продающий дорогое имущество.

Тут ситуации отличаются - ипотека, сертификаты, жилищные субсидии, просто деньги.

В меньшей зоне риска - безналичные расчеты, в большей расчеты через ячейку. Основные риски - подмена наличных на этапе закладке в банковскую ячейку, не правильно прописанные условия доступа к деньгам при выполнении этапов сделки. Но и при безналичных есть тонкости. Например, при продаже квартиры ипотечному покупателю, в некоторых банках продавца просят написать расписку в получении части денежных средств за квартиру, и это прописывают в договоре купли-продажи, что, мол, деньги продавцом получены. При этом никаких денег продавец пока не получил. Если на этапе регистрации возникнут непредвиденные обстоятельства, то для продавца ситуация может сложиться очень нехорошо.

Подробнее читайте в нашей статье о расчетах - Как грамотно провести расчет за квартиру.

На самом деле этот страх не обоснован.

Есть понятие цена квартиры и ее ценность. Так вот для конкретного человека важна ценность. Да, может быть и купите квартиру несколько дороже, но ваша мама будет жить в соседнем подъезде, и вы сможете чаще навещать ее. Или во дворе будет школа и ваш ребенок будет ходить в нее, не переходя крупные, опасные магистрали. таких примеров может быть колоссальное количество и для каждого они будут свои.

А разве у вас в жизни не было такого, что вещь понравилась, стоила дорого, вы покупали ее, и были счастливы?

Поэтому помните, что покупаете квартиру надолго, и надо подойти к этому вопросу со всей серьезностью.

Другое дело, что покупатель имеет право торговаться, и может предложить свою цену продавцу. За счет торга иногда можно сбросить и 10 % от цены. Тут все зависит от конкретного варианта и ситуации на рынке.

Это серьезный момент.

Вы покупаете квартиру, а потом оказывается, что проживание в ней для вас не комфортно. Например, окна выходят на шумную улицу, а вы посчитали, что это не помешает, или под окнами спортивная площадка, и всю ночь в летнюю пору там "долбят" мячом.

Таких нюансов масса. И поэтому рекомендую, при просмотре рассматривать свое будущее жилье не только с точки зрения внутреннего состояния, но и с точки зрения окружения. По этому пункту, однозначно, нужен широкий опыт. Широкий опыт заменяет опытный агент, который не относится к вашей покупке, так, что лишь бы втюхать вам вариант, а дальше хоть трава не расти.

Для покупателя это самый серьезный риск.

Тут и поддельные документы, и доверенности от умерших, нарушение прав несовершеннолетних, нарушения прав супругов и нынешних и бывших. Сегодняшнее законодательство никому не дает возможности проверить чистоту сделки.

Не надо заблуждаться - многих вещей не сможет сделать даже нотариус. Обычно перед нотариальной сделкой заказывается выписка из Росреестра https://rosreestr.gov.ru/site/, проверяют на банкротство https://bankrot.fedresurs.ru/ проверяют на дееспособность, опять же через Росреестр, куда стекаются сведения из судов по подобным искам. Также проверяют паспорт на действительность.


В общем, вся эта информация есть в открытых источниках, за исключением дееспособности. А вот историю квартиры проверить сложнее. Смотрим правоустанавливающие документы на объект, форму 9, форму 7, форму 12, смотрим на продавца и его паспорт, и из этих обобщенных данных выстраивается алгоритм проверки.

Знаете ли вы, что если квартира была куплена в браке и является совместным имуществом, а сейчас супруги развелись и не делили имущество, то бывший супруг имеет права на эту квартиру, даже если прошло много лет?
В любом случае нужно проверить объект как минимум по следующим критериям:

• выписка из Росреестра (с 1 марта 2023 года не содержит данных о собственнике)
• форма 9
• форма 12
• форма 7
• план на предмет перепланировки
• действительность паспорта продавца http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000
• продавца на банкротство https://bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1
• базу судебных приставов https://fssp.gov.ru/iss/ip
• судебные дела продавца https://sudrf.ru/