КАК ГРАМОТНО ПРОВЕСТИ РАСЧЕТ ЗА КВАРТИРУ

Некогда самый распространенный вид расчетов через банковскую ячейку, ныне уже теряет былую популярность. При расчете через ячейку, денежные средства закладываются в банковский сейф участниками сделки. При выполнении всех условий продавец может забрать деньги из сейфа. Доступ к ячейке регулируется условиями доступа, которые стороны согласуют перед сделкой.

Это самый дешевый и доступный вид в большинстве банков. Но он имеет огромные недостатки.

По условиям доступа, покупатель и продавец совместно закладывают деньги в сейф, и только совместно могут эти деньги изъять. При совместном доступе ни одна сторона не защищена.

Например, после закладки денег, продавец отказывается проводить сделку, или, что также бывает, неожиданно умирает. Покупатель не может забрать из ячейки деньги обратно, потому что второй участник не приходит, а доступ то одновременный. Тут вариант только один – суд. А это время и лишние нервы.

Аналогичная ситуация может сложится и против продавца, - он все условия выполнил, а покупатель не является в банк. Обстоятельства могут быть и объективные, покупатель тяжело заболел, срочно уехал на похороны родственника. Но продавцу от этого не легче.

По вышеназванным причинам, этот способ практически не используется в сделках с недвижимостью.

Хороший универсальный вариант, подходящий для большинства сделок.

В договоре на аренду банковской ячейке прописывают условия доступа сторон. Обычно прописывают условия по регистрации квартиры на покупателя, предъявление Ф 9 без зарегистрированных лиц, подписание акта приема передачи. При выполнение оговоренных условий, продавец имеет право доступа к ячейке без покупателя. В этом варианте стороны уже более защищены в отличие от первого.

Но есть одно НО, что будет если деньги заложены, а сделка все же не произойдет. Как покупатель заберет свои деньги из ячейки обратно? Для этого нужно включить условие, что, если к определённой дате не будет предъявлена расписка из МФЦ на подачу договора купли-продажи на регистрацию, покупатель имеет право забрать свои деньги обратно.
Такое условие возможно прописать не во всех банках, поэтому учитывайте это.

Так обозначают вид расчетов, когда в ячейку закладывают предварительно разложенные по пакетам денежные средства.

Это необходимо, если в сделке много участников. Цепочки из нескольких квартир, несколько получателей денег и тому подобное. В эксперт-сейфинге можно прописать много разных условий, и поэтому этот вид расчетов отличается большой гибкостью.

Стороны приходят в банк не зависимо друг от друга, и получают каждый свой пакет. В ячейке обязательно участвует представитель банка, который собственно и регулирует процесс выдачи пакетов.

О механике расчетов через ячейку я вам рассказал, теперь поговорим о подводных камнях и путях их преодоления:
Наличный расчет сопряжен с рисками, в карманах перемещаются большие суммы денег, необходимо соблюдать меры предосторожности, возникает вопрос проверки подлинности купюр.

И покупатель, и продавец должны чувствовать себя довольно уверенно при обращении с наличностью. Нужно понимать, как покупатель доставит деньги в хранилище, как продавец потом увезет, как проверят и пересчитают деньги перед закладкой в ячейку.

Как вариант, можно снять перед сделкой деньги со счета в этом банке, а потом продавец положит деньги на счет.

Знаете ли вы, что банк не несет ответственности за имущество, помещаемое на хранение в ячейку?

Об этом сказано в любом договоре на банковскую ячейку. И случаи, когда ячейки в Санкт-Петербурге вскрывали, случались.

Некоторым образом, вы можете застраховаться, если пропишите в договоре купли-продажи условия расчетов, а именно укажете, что деньги передаются через такую-то ячейку, такого-то банк. В этом случае, у вас будут шансы взыскать убытки с банка. Кроме этого стоит ответственно отнестись к выбору банка, где будет проходить расчет. Не является гарантом здесь даже сам Сбербанк.

Сейчас очень популярны расчетные центры, в частности на улице Восстания дом 6, на Невском проспекте дом 8. Есть еще несколько аналогичных расчетных центров в городе. Надо обратить внимание, что в таких центрах вы арендуете банковские ячейки у индивидуального предпринимателя, а не у банка. Поэтому при возникновении проблем, вряд ли вы добьетесь справедливости. Все-таки индивидуальный предприниматель и банк находятся в разных весовых категориях. И при пропаже огромных сумм из ячейки, предприниматель, скорее всего, не возместит вам потери. Да, и не найти будет такое частное лицо.

Правда заключается в том, что такие расчетные центры удобны агентам из-за возможности прописать любые условия закладки, а самое главное, отдельно заложить свою комиссию, и агенты тянут туда своих клиентов, которые совершенно не сведущи в этих вопросах. А чем рискует агент? В худшем случае потерей своей комиссии. А чем рискует клиент? Потерей денег за квартиру.

Кроме самих потенциальных проблем с ячейкой, такие расчетные центры привлекают разбойников, ведь им известно, что здесь водятся денежки. В частности, у расчетного центра на Восстания 6 случались ограбления, о каких-то известно, а о каких-то нет, люди по определенным причинам не обращаются в правоохранительные органы.

Этот способ наиболее популярный.

Возможно указание условий расчетов – регистрация собственности, форма 9 без зарегистрированных лиц, акт приема-передачи. Возможно проведение сделок с альтернативными вариантами.

Невысокая цена, обычно 2-3 тысячи рублей.

Наиболее популярны аккредитивы Сбербанка, также можно открыть в ВТБ, и ряде других банков. Никаких тонкостей не существует, все прозрачно, главное правильно прописывать условия раскрытия.

Технология открытия аккредитива следующая. У покупателя на счете в соответствующем банке должны быть размещены необходимые денежные средства, с учетом комиссии банка.

Аккредитив открывает сам покупатель, продавец только знакомится с условиями, они должны его устраивать. Указывается счет продавца, куда будут перечислены деньги после выполнения условий по сделке. Счет может быть в любом банке. Банк уведомляет продавца об открытие аккредитива в его пользу. Это моет быть отдельное письмо, а может быть просто еще один экземпляр аккредитива. Аккредитив открывается на определенный срок, согласованный сторонами, в течение этого срока покупатель не может отозвать свои деньги обратно.

Единственная тонкость, что произойдет, если продавец не подпишет договор купли-продажи, не сдаст договор на регистрацию. Тут, к сожалению, придется ждать окончания срока аккредитива.

Эксклюзив Сбербанка.

Расчет проводится через созданное Сбербанком ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», сокращенное название ООО «ЦНС».

Покупатель переводит деньги на счет ЦНС. После того, как покупатель станет собственником, ЦНС переведет деньги на счет продавца. При этом предъявлять документы в Сбербанк не обязательно. ЦНС автоматически получает информацию из Росреестра о переходе права собственности в электронном виде. Однако, в некоторых случаях, предъявить документы желательно. Это ускорит процесс перечисления денег. Например, вы уже получили документы с регистрации в МФЦ, а в Сбербанке такой информации еще нет. Так бывает из-за очередного сбоя в Росреестре. Предъявив бумажные документы, вы запустите процесс перечисления денежных средств.

Если кроме регистрации перехода права собственности, у вас будут другие условия перечисления денег. то они должны быть четко отражены в договоре купли-продажи.

Этот способ удобно использовать одновременно с электронной регистрацией права собственности через Сбербанк.

Не путайте это вид расчета с расчетами через эскроу счета в долевом строительстве. Хотя основные принципы те же.

Покупатель открывает специальный эскроу счет на который зачисляются денежные средства, прописываются условия перечисления денежных средств продавцу, и далее по предъявлению документов в банк, денежные средства перечисляются на счет продавца.

Этот вид расчета очень похож на расчет через аккредитив, просто используется не многими банками. Активно используется в банке Санкт-Петербург.

Такой вид расчетов возможен при удостоверении договора купли-продажи квартиры
нотариусом.


При этом виде расчетов надо учитывать следующее:

• При банкротстве банка, в котором у нотариуса открыт счет, страхованию подлежит сумма в пределах 1,4 млн. рублей. При чем это изменение было внесено недавно - с 25 марта 2024 года. Раньше при банкротстве банка, участники сделок с недвижимостью оказывались в крайне затруднительном положении. Такие случаи в России случались. Правда, и при сегодняшних изменениях, в Санкт-Петербурге суммы в пределах 1 400 000 рублей недостаточно, чтобы покрыть сумму сделки.
• В интересах продавца, чтобы покупатель перевел на депозит нотариуса, необходимую сумму до сделки. У вас может быть предусмотрена схема, при которой вы сначала подписываете договор купли-продажи, а потом покупатель производит оплату. В таком случае, при неоплате покупателем депозита и нежелании с его стороны расторгнуть договор купли-продажи, расторжение договора возможно только в судебном порядке.

Подводя итог, можно сказать, что видов расчетов достаточно много, и всегда можно подобрать подходящий для твоей сделки. Соблюдайте осмотрительность при выборе банка.