ВОПРОСЫ ЮРИСТУ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Здравствуйте, Антон. Все зависит от позиции банка по этому вопросу, с точки зрения банка, если комнаты находятся в разных квартирах, то это будет два разных ипотечных кредита. Сбербанк смотрит на то, проходите ли вы по платёжеспособности, и если все в порядке пропускает две ипотеки.

Здравствуйте, Ирина. Если вас интересует цена с точки зрения статистики, то по данным Бюллетеня Недвижимости от 13.01.2014, средняя стоимость квартиры в панельном доме - 87230,60 рублей. Эта цена дана без учета количества комнат в квартире, в однокомнатной квартире, цена будет выше, в трехкомнатной ниже. Если же вы хотите оценить свою квартиру, то эта статистика вам мало что дает, квартиру может оценить специалист на месте, учтя все плюсы и минусы вашего объекта.

Здравствуйте. Раньше на рынке был устоявшийся порядок расчетов, и если вы не выписались, и не сдали квартиру новому владельцу, то получали 50% от причитающихся Вам денег. Сейчас ситуация изменилась, и некоторые покупатели ставят условие, что все денежные средства будут выплачены после регистрации, выписки и освобождения квартиры.

В Вашем случае расписки скорей всего будет недостаточно, нет существенного условия сделки купли-продажи - цены. Вырезка из газеты может являться доказательством, но ведь надо еще и доказать, что на момент составления расписки цена на квартиру была именно такой, а не повысилась по каким-либо причинам. Чтобы избежать подобных ситуаций надо составлять предварительный договор купли-продажи, по этому договору можно не только обязать продавца вернуть двойную сумму задатка, но и принудить в судебном порядке продавца к совершению сделки на указанных в договоре условиях.

Здравствуйте, Наталья. Если вы соблюдали порядок расчета с продавцом, то у вас должен быть договор предусматривающий финансовую ответственность продавца за снятие с регистрации и освобождения комнаты, также должны были остаться денежные средства, принадлежащие продавцу, за счет которых можно было бы покрыть возможные убытки. Если в сделке все было сделано правильно, то у вас есть рычаг воздействия на продавца, и путем переговоров можно будет решить вашу проблему, если же на этапе подготовки сделки это было не предусмотрено - что является серьезной ошибкой. Если полюбовно решить вопрос не удается, то придется подавать в суд, и требовать выселения и снятия с регистрационного учета в судебном порядке.

Здравствуйте, Елена. Если вы покупаете недвижимость в рамках закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", то расчет с застройщиком происходит, либо через аккредитив, либо через эскроу счет. Причем в первом случае, деньги выплачиваются застройщику только после регистрации ваших прав по ДДУ на объект в Росреестре. А вот втором случае, деньги вносятся на эскроу счет, и застройщик получит к ним доступ только по завершению строительства. Поэтому на данный момент риск продажи объекта два раза не самый существенный.

Здравствуйте, Александра Александровна. Вы сможете получить долю своей мамы, если она напишет завещание только на Вас, но поскольку речь идет об опеке, с сами завещанием тоже могут возникнуть нюансы, требующие отдельного уточнения в органах опеки. При этом, даже при завещании, другим наследникам могут быть выделены доли, например, если будет признано, что они находились на иждивении наследодателя. Если же завещания не будет, то наследовать будут все наследники первой очереди. Если согласия между наследниками не будет, то вопрос будет решаться в суде, и суд будет принимать решение в соответствии с конкретными обстоятельствами дела.

Здравствуйте, Александр. Для начала вы можете заказать выписку из реестра прав на недвижимое имущество, и понять, принадлежит ли недвижимость маме, или уже была переоформлена на брата, такую выписку вы можете заказать на сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru/, или в МФЦ в любом регионе России. С 01.03.2023 года в выписке не указанны личные данные собственников, можно лишь косвенно понять, были ли регистрационные действия с объектом. Если вся недвижимость уже переоформлена на брата, то вы можете только оспаривать в судебном порядке сделки. Если имущество по-прежнему есть, то вы как наследник первой очереди имеете право наследовать его наравне с братом. Наличие или отсутствие документов на это имущество не является препятствием для вступления в права. Вам нужно подать заявление о принятии наследства, сейчас это можно сделать у любого нотариуса в Санкт-Петербурге, и уже после подачи заявления разбираться с этой ситуацией. Возможно у брата есть завещание от мамы только на него, но это опять же не мешает вам подавать заявление к нотариусу, и претендовать на наследство. Сказать однозначно, имеет ли смысл оспаривать завещание, нельзя, надо разбираться в этой ситуации. При необходимости можно будет воспользоваться услугами наших адвокатов.

Здравствуйте, Регина. Если папа был собственником этого дома с участком, то вы можете наследовать это недвижимое имущество. Причем вы, как дети, являетесь наследниками первой очереди, если конечно, не было завещания. Подавайте заявление на принятие наследства нотариусу, а потом уже будете разбираться с этой ситуацией, поскольку в наследственных делах очень много нюансов. Если же, собственником дома была бабушка, то вы наследуете по праву представления, долю отца, если опять же, нет каких-то дополнительных факторов. В зависимости от ситуации, возможно потребуется нанять адвоката, чтобы он защитил ваши интересы.

Здравствуйте, Юрий. Конечно необходимо вступить в права наследования, поскольку лучше все документы оформлять своевременно. Для вступления в наследство обратитесь к нотариусу.

Здравствуйте, Любовь!При продаже имущества, находящегося в собственности менее 5-ти лет, сумма дохода облагается налогом. При этом вы можете уменьшить свой доход на имущественный налоговый вычет. При продаже жилого объекта этот вычет составляет один миллион рублей, при продаже иного имущества - двести пятьдесят тысяч рублей. Следует учитывать, что дача может юридически быть нежилым имуществом, смотрите это в документах. Также можно воспользоваться вычетом в размере потраченных на покупку денежных средств. Поэтому сумма налога будет зависеть от суммы, за которую вы продадите дачу. Если за те же 600000, то можно воспользоваться вычетом в размере потраченных на покупку денежных средств, и налог платить не придется.

Здравствуйте, Мария. При уступке права требования договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), вы можете уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав. То есть, в вашем случае, облагаться налогом будет 1 млн рублей (разница между 4 и 3 миллионами рублей). Налог платиться в размере 13 %. Легальный способ минимизации налога, купить в этом же налоговом периоде другое жилье в собственность, тогда вы сможете воспользоваться вычетом как покупатель жилья, и произойдет взаимозачет по налогу. Это возможно, если ранее таким вычетом вы не пользовались. Также нужно подумать о том, стоит ли использовать этот вычет сейчас, поскольку дается он один раз в жизни.

Если с момента полной оплаты цены договора долевого участия прошло более 5-ти лет, то налогом продажа такого имущества не облагается.

Здравствуйте, Юлия. Если вы были в числе этих четырех членов семьи, то срок владения начинает течь именно с момента первоначальной покупки. Существует практика, когда деньги выплаченные по сертификату учитываются как ваши затраты на покупку. Поэтому нужно при продаже подавать декларацию с зачетом проведенных расходов. А уже с превышения платить налог 13%. Точно рассчитывать налог можно при наличии документов.

Здравствуйте, Вадим. При продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет, вы сможете воспользоваться вычетом в размере 1 млн. рублей, соответственно у вас будет доход с продажи квартиры, облагаемый налогом, в размере 3-х миллионов. Если в этом же налоговом периоде (календарном году) вы купите квартиру по цене 4 200 000 рублей, то сможете воспользоваться вычетом как покупатель. Покупателю предоставляется вычет не более 2-х миллионов рублей. Если каждый из вас заявит этот вычет, то налог платить не придется.

Здравствуйте, Наталья. В Налоговом кодексе идет ссылка на граждан, доходы которых облагаются налогом по ставке, установленной в пункте 1, статьи 224, а это ставка 13 %, у вас же сейчас ставка 6 или 15 %. Поэтому, с моей точки зрения, ситуация у вас несколько спорная. По идее, должны вернуть сумму налога за период вашей работы по найму. В любом случае нужно идти в налоговую и подавать заявление на вычет, соответственно нужны справки 2-НДФЛ за тот период.

Здравствуйте, Ольга! Если в разрешение органов опеки написано, что в ходе прошедшей сделки, вы должны положить деньги на счет несовершеннолетнего, то нужно исполнять это требование, а уже потом опять обращаться в органы опеки за разрешением на использование денег на покупку квартиры. В новом разрешении органы опеки определят какую долю нужно будет оформить на несовершеннолетнего ребенка.

Здравствуйте, Наталья. Если у вас с мужем не заключен брачный контракт, то продавать свою недвижимость мужу вы не можете. Также вы не можете продавать имущество своему несовершеннолетнему ребенку. И в том и в другом случае нужно дарить. Правда, еще есть нюансы, связанные с тем, как вы получили собственность доме. В договоре дарения муж будет выступать от своего имени и как законный представитель своего ребенка, это совершенно нормально. Сделка с долями оформляется через нотариуса, поэтому можете обратиться к нему, и нотариус подскажет конкретно по вашей ситуации.

Здравствуйте, Марина. Это право органов опеки, поставить условия, которые, по их мнению, защитят ребенка. Вы находитесь в не такой плохой ситуации, у вас есть возможность оформить на ребенка другую квартиру. А очень многие, не имея другого жилья, хотят купить квартиру в новостройке, продав единственную квартиру, и не могут получить согласия опеки на сделку. Попробуйте поговорить с опекой об увеличении доли ребенка в квартире бабушки и дедушки до равноценной. Другой вариант, искать квартиру в новостройке высокой степени готовности, и получать разрешение сразу на эту квартиру, делая ребенка собственником в строящемся объекте. Для получения такого разрешения нужно предоставлять в органы опеки комплектов документов от застройщика, а такой комплект не все застройщики готовы давать, это тоже надо иметь в виду. Готовность дома в новостройке должна быть не менее 70 %.

Здравствуйте, Татьяна. Многие банки действительно не включают детей в кредитный договор, и отказываются предоставлять кредит на покупку квартиры, в которой дети становятся собственниками, но это не имеет никакого отношения к органам опеки, их интерес защитить детей, и у них действительно нет никаких гарантий, что в будущем вы на детей оформите долю. Все что вы описываете очевидно для любого профессионала по недвижимости, и могу сожалеть о том, что таковой вам не попался при вашей сделке, и не провел сделку по другой схеме. Получить деньги со счета вы можете с согласия органов опеки и попечительства, и мне трудно сказать пойдут ли они вам навстречу или нет, это только их решение, и их ответственность в этом вопросе. Опеку можно понять, они хотят застраховаться и убедиться что вместо одной недвижимости у детей будет другая, поэтому сейчас подсказать что-то конкретное, сложно.

Здравствуйте, Екатерина. Если в ходе такой сделки права ребенка будут нарушены, например, ребенок реально проживает по этому адресу, не имеет иной площади, и в ходе продажи не получит иного жилья, а также в будущем у ребенка испортятся отношения с родителями, и он посчитает, что его права были нарушены, он может попытаться оспорить сделку (скорее всего такое желание может появится, когда ребенок станет совершеннолетним). Трудно говорить о судебных перспективах такого дела. Поэтому рекомендую подойти к принятию решения о покупке серьезно, изучить досконально ситуацию, и взвесить все риски именно в этом конкретном варианте (документы, взаимоотношения в семье, что за люди продают и т.п.).

Здравствуйте, Соня! Вы в любое время можете распорядиться домом по своему усмотрению, в том числе и продать. Разрешения сестры спрашивать не нужно. То что у вас составлено завещание, никак не влияет на продажу.

Здравствуйте, Анна. Вам надо иметь в виду, что раз вы официально не разведены, то пока считаетесь единой семьей, и алименты, которые вам выплачивает муж, скорее нужно называть как-то по-другому. Что касается покупки квартиры, пока вы оплачиваете с мужем деньги предприятию совместно, ведь все имущество у вас общее, и не представляю, как вы можете взыскать с мужа какие-то дополнительные деньги. Сам развод мог бы только изменить ситуацию, если у вас с мужем много совместного имущества, и при разводе вы его разделили бы, тогда, муж не в прямую платил бы за одного ребенка, а возможно вы получили бы при разводе дополнительные денежные средства. Пока вы в браке, отец детей ничего вам продавать не может, а детям он может подарить свою долю.

Здравствуйте, Виталий. Справка о регистрации по месту жительства не является обязательным документом для предоставления материнского капитала. Для перечисления денег по договору купли-продажи нужно представить сам договор и свидетельство о собственности (в части документов касающихся объекта). Но помните о том, что материнский капитал предоставляется для улучшения жилищных условий и сделка, о который вы написали, действительно проводится с целью совершения юридически значимых действий, а не с целью, таким способом, получить материнский капитал в наличной форме. Если пенсионные органы посчитают такую сделку несоответствующей закону, то в предоставлении материнского капитала, для оплаты, будет отказано.

Здравствуйте, Елизавета. На сегодняшний день отсутствие такого документа не является большой проблемой, если сведения о вашей собственности есть в росреестре. Мы такие сделки проводим следующим образом: заказывается выписка из росреестра, из нее должно следовать, что вы владеете 1/2 долей квартиры.  Сделки с долями оформляются через нотариуса. Поэтому и выписку можно сразу заказать у нотариуса. Далее этот договор с имеющимися у вас документами подается на регистрацию, поскольку в росреестре сведения о вашей собственности есть, сделка проходит регистрацию, так что ничего восстанавливать вам не надо. Проблема может возникнуть с покупателем, которого такая нестандартная ситуация может не устроить, но поскольку нашему агентству доверяют, и в такой сделке нет ничего предосудительного, для нас проведение такой сделки проблемой не является.

Здравствуйте, Анастасия. Если это имущество является совместным имуществом, нажитым во время брака, то у мужа есть права на часть доли. Если между супругами нет согласия по разделу совместно нажитого имущества, то такой вопрос решается в судебном порядке. Сама же продажа такой доли после развода тоже возможна причем без согласия супруга, но грамотный покупатель от такой сделки откажется, поскольку в перспективе здесь может возникнуть судебный спор. Кроме этого, выписать бывшего супруга вы можете только в судебном порядке.

Здравствуйте, Дмитрий. Я буду отвечать по порядку:

1. Ваш брат может определить порядок пользования в судебном порядке. Нет необходимости производить раздел мест общего пользования, определяется кто какой комнатой пользуется.

2. Соответственно, в суде вполне реально, что брату будет полагаться маленькая комната - 9 квадратных метров, тем более, что его четвертая часть как раз соответствует такой жилой площади.

3. Сам процесс по определению порядка пользования не очень сложный, и он не должен длится годами. Что касается выплаты 1 млн рублей, тут вроде даже и не должна идти речь об этом, вашему брату выгодно просто определить порядок пользования, с правом пользования комнатой 9 квадратных метров.

4. После определения порядка пользования, есть вероятность, что брат продаст свою комнату несколько дороже.

5. Препятствовать покупателям в доступе в квартиру вы не имеете права, но при этом такие случаи имеют место быть, и решаются по разному, кто-то подает иск о вселении (не очень сложное дело), кто-то начинает воевать не совсем законными методами.

6. Вселение без определения порядка пользования возможно, в этом случае новые собственники могут находится где угодно в квартире, и такой момент вам менее выгоден. Хотя сам взлом двери и может быть признан не законным, но он вполне возможен.

Идеальная ситуация, изыскивать  деньги и расставаться с братом. По цене можете попробовать поторговаться.

Здравствуйте, Оксана. Продать весь дом он не имеет права, бывший муж имеет право распоряжаться только своей долей, ее он реализовать может, либо куплей-продажей, либо через дарение, причем дарить долю он может без вашего ведома.

Здравствуйте, Николай. Да, такое развитие событий возможно, жена может подарить часть своей доли без согласия остальных собственников, и вы сможете прописаться в квартире.

Здравствуйте, Светлана. Существует такое понятие, как тайна завещания, поэтому узнать есть ли завещание, каким-либо официальным порядком, невозможно. Если недвижимость переоформлена по какому-либо договору (дарения, купли-продажи) на третьих лиц, то эта информация открыта, и ее можно узнать заказав выписку из реестра прав на недвижимость, это можно сделать через интернет на сайте Росреестра. По поводу наследства от брата, вы правильно все пишите, у вас вторая очередь, а первая очередь у детей, жены и родителей. Если мама в момент совершения юридических действий невменяема, то вы можете в суде оспаривать такие сделки, завещание. Но следует иметь в виду, что дело это сложное, и отнимает много времени и денег.

Здравствуйте, Елена. Если все собственники будут против прописки, т.е. не дадут своего письменного согласия на регистрацию ребенка, то прописка, законным путем, будет невозможна. Если муж будет готов прописать своего ребенка от прошлого брака, то вероятность такой прописки существует, есть несколько противоречивая судебная практика по аналогичным вопросам. Также не стоит забывать, что регистрация по месту жительства - это не формальная процедура, гражданин должен проживать по месту регистрации, а если он зарегистрирован, но не проживает по адресу регистрации, есть основания для судебного снятия такого гражданина с регистрационного учета.

Здравствуйте, Марина. Начать суд можно по многим основаниям, другой вопрос, какое будет вынесено решение. На первый взгляд шансов у них нет, но мы с вами может не знать всех обстоятельств, и возможно у них есть какие-то козыри в рукаве. Дом вы уже все равно купили, так что вам ничего не остается, как ждать развития событий. Если начнется суд, придется нанимать адвоката, и заниматься этим вопросом.

Здравствуйте, Светлана. При использовании материнского капитала запрещены сделки между близкими родственниками. Близкие родственники определяются в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса РФ. К близким родственникам относятся : родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные. В вашем вопросе упоминается бабушка и внук, а квартиру надо покупать на всех членов семьи (в том числе на всех детей), поэтому такую сделку вам разрешить не должны.

Здравствуйте, я не знаю способов в судебном порядке заставить переписать свою долю собственности на других граждан, в такой ситуации как у вас. Можно пытаться признать приватизацию незаконной, но для этого должны быть основания, и сроки исковой давности не должны быть пропущены.

Здравствуйте, Дмитрий. Лица, отказавшиеся от приватизации, т.е. проживающие (прописанные) на момент приватизации в квартире, сохраняют право проживания. И даже после продажи квартиры другому собственнику, будут иметь право проживать в квартире, поэтому из квартиры вас не выселят. Но если вы хотите быть на 100% уверенным, то надо попросить жену, часть квартиры переоформить на себя, с дочери, пока она несовершеннолетняя вы долю получить не сможете.

Здравствуйте, Алексей. Вы как собственник можете попытаться в судебном порядке выселить брата с его семьей из дома. При этом наличие другого жилья у них не является обязательным, и куда выселять в конечном счете будет решать суд. Для такого суда требуется подготовка, поскольку дело это не простое. Требуйте с брата и его семьи оплаты коммунальных услуг, участия в общих расходах на содержание дома (все письменно), также необходимо при каждом скандале вызывать полицию, они должны фиксировать такие факты, все это вы потом будете предъявлять в суде. Что касается квартиры в ипотеку, то сама покупка возможна, если вам такую ипотеку дадут, но это не решает вопрос, если брат с женой будут против переселения в эту квартиру, все равно придется судиться. Поэтому пути решения вашей проблемы есть, но, к сожалению, не простые.

Здравствуйте, Галина. Перечисленные родственники являются прямыми наследниками хозяина квартиры, и независимо от места проживания и гражданства могут претендовать на наследство без завещания. Также не имеет никакого значения и вопрос приватизации, кем и когда приватизировалась эта квартира. Правда, родственники должны заявить свои права на наследство в течении 6 месяцев, иначе эта квартира может отойти государству, как выморочное имущество.

Здравствуйте, Ирина Георгиевна. При продаже доли или долей, другие собственники квартиры имеет право на первоочередное приобретение. И для такой сделки собственники должны давать отказ от права первоочередной покупки. От имени несовершеннолетнего собственника такой отказ делается с согласия органов опеки и попечительства. Насколько сложно будет получить такое согласие от опеки, я сказать не могу, но, на первый взгляд, в вашей ситуации это не должно быть сложно. Другой вариант, это дарение долей, для этого никаких разрешений не требуется, правда, стоит учитывать, что при дарении возникает обязанность уплатить налог, а жена сына, как я понимаю, юридически в России не является родственником. Для минимизации налога можно дарить маленькую часть квартиры, а потом, когда жена сына станет собственником, она может покупать и другие доли, но уже без предварительного отказа других собственников, т.е. в этом случае согласие опеки вам не нужно. Выбирайте наиболее приемлемый для вас вариант, и действуйте.

Здравствуйте, Александр. Нужно смотреть, что у вас написано в отказе, на что ссылается регистрирующий орган, вариантов может быть масса, если брат несовершеннолетний, то дарение от его имени запрещено, также на сделку с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему нужно получать согласие органов опеки. Исходя из ваших данных, представленных в вопросе, невозможно сказать что-то определенное о сроках сделки.

Здравствуйте, Женя. Ваш вопрос не совсем понятен, кто на данный момент является собственником имущества, которое хотят делить? В любом случае, при не достижении согласия, такой вопрос по разделу, решается в судебном порядке. Суд может принять решение по разделу с учетом интересов несовершеннолетних детей, даже если они не являются собственниками.

Здравствуйте, Марина. При жизни мамы, вы не имеете прав на имущество, находящееся в ее собственности, только если она сама, не захочет переоформить на вас квартиру. После ее смерти, вы будете наследовать имущество по закону (при отсутствии завещания), как дочь, вы относитесь к наследникам первой очереди, и наследуете в равных долях с другими наследниками первой очереди.

Здравствуйте, Поскольку 6 соток не будут находится в вашей собственности, вы будете пользоваться ими на свой страх и риск. В любой момент владельцы могут объявиться, причем это могут быть и их наследники, и заявить права на участок. Проверьте, через Росреестр, кому сейчас принадлежат эти сотки. То что документы от собственников на руках у продавца значения не имеет.

Здравствуйте, Ольга! Вам нужно с документами на доли обратиться к нотариусу, чтобы сделать перераспределение долей, после этого соглашение об определении долей нужно будет зарегистрировать.

Здравствуйте, Ольга! Вам надо предложить долю другим собственникам до продажи. Такой срок не установлен. А вот сама процедура такого предложения может растянуться до 2-х месяцев, если вам нужно будет уведомлять сособственников по почте. Если же, собственник будет согласен придти и сделать отказ от права преимущественной покупки у нотариуса, то это сильно сокращает срок.

Здравствуйте, Мария. Вы могли бы сделать предварительный договор, и предусмотреть по этому договору штраф в случае не приобретения квартиры у вас. Но те проблемы, о которых вы пишите, никуда не денутся, квартира будет снята с продажи, ее состояние может ухудшится, а кроме всего могут возникнуть сложности с выселением жильцов, если сами они выезжать не захотят. Также учитывайте, что не исключено снижение цен на рынке недвижимости, и через пару месяцев вы может быть будете продавать квартиру дешевле. Поэтому, соглашаться на такую схему можно только в самом крайнем случае.

Здравствуйте, Екатерина. Действительно на рынке загородной недвижимости, такая практика существует, когда продавец дает доверенность покупателю, и тот самостоятельно оформляет документы. Я на такие условия соглашаться не рекомендую, оформление загородной недвижимости таит в себе много подводных камней, и всех ситуаций не предусмотреть. Такие сделки мы не проводим, соответственно, и подсказать что-то мне вам трудно.

Здравствуйте, Ирина. Конечно, однозначного ответа, хорошо делать нотариальную сделку или не делать, нет. На сегодняшний день по нотариальным сделкам установлены сокращенные сроки государственной регистрации, кроме того нотариусы могут сами подать документы на государственную регистрацию, что также удобно, также продажа долей, или сделки, где несовершеннолетние являются продавцами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Что касается юридической стороны вопроса, то расторгаются в судебном порядке, как нотариальные сделки, так и сделки в простой письменной форме. Поэтому на данный момент, мы руководствуемся пожеланием клиентов и обстоятельствами сделки, например, это бывает актуально при жилищных субсидиях.