• Агентство недвижимости Динас, г. Санкт-Петербург, Литейный пр-т, дом 26, офис 419
  • (921)912-20-50
Как не стать обманутым дольщиком
Что такое это страшное понятие обманутый дольщик? Этой фразой обобщенно я называю всех, кто вложил свои сбережения в строящуюся квартиру, и не может получить ее в установленные договором сроки.

Опыт работы 30 лет
Здесь, конечно, бывают разные ситуации, один застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию на пару месяцев, другой на несколько лет, а третий застройщик обанкротился и перспективы получения квартиры туманны. Почему спросите вы, обманутый дольщик тот, кому задержали квартиру на два месяца? Да, в общепринятом понимании, этого человека в общем не обманули, но нужно понимать, эта задержка ввода дома произошла не на пустом месте. Раз дом задержали, значит человек в любом случае не получил вовремя свою квартиру, а у него наверняка были определенные планы, он планировал переезд, покупку мебели, подгадывал с отпуском на работе, платил за арендованную квартиру, да мало ли что еще может быть в нашей жизни. Кроме того, фактор задержки дома, говорит о том, что у строительной компании не все в порядке со строительством, это могут быть и проблемы с финансированием, и проблемы со специалистами, ответственными за производство работ, а также прочие нюансы. Все это может привести к снижению качества строительства. Дольщик свою квартиру получает с некоторой задержкой, возможно, плохого качества, а в добавок имеет финансовые и моральные потери.
К счастью, после принятия изменений в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", связанных с обязанностью застройщика открывать эскроу счета в уполномоченных банках, права дольщика защищены. Схема оплаты застройщику теперь выглядит так: деньги за будущую квартиру, приобретаемую по договору долевого участия, вносятся на эскроу счет, открываемый дольщиком на свое имя, и лежат на этом счету до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть до конца строительства дома. Застройщик до этого момента доступа к деньгам не имеет, а строит дом за счет своих средств, либо денег, предоставленных застройщику в кредит. Если с застройщиком произойдет неприятность, и дом не будет построен вовремя, то дольщик сможет расторгнуть договор и получить обратно свои деньги. В каких случаях это происходит подробно написано в вышеупомянутом законе.
Единственная ложка дегтя в бочке меда, заключается в том, что за время строительства дома цены на рынке недвижимости могут вырасти и получив назад свои деньги, вы не сможете купить такой же вариант квартиры, а если вы покупали недорогую квартиру, то вообще ничего не сможете купить. Я бы еще, правда, не сбрасывал со счета фактор времени, время является невосполнимым ресурсом, и если вы потеряли два года, ожидая строительства дома, а квартиру так и не получили, то годы ожидания пропали даром. А если вы еще и снимаете жилье в это время и платите проценты банку за ипотечный кредит, то дело совсем не выглядит радостным. Тут необходимо маленькое пояснение, если вы покупали квартиру в ипотеку, то кредит был выдан вам банком в день подписания договора долевого участия, и вы платили два года проценты банку, так вот эти проценты вам никто не компенсирует. Существует теоретическая возможность взыскания убытков с застройщика, но я бы на это не рассчитывал.
Поэтому, надеется только на закон и покупать квартиру не думая, не стоит.
Если вы решили купить квартиру в строящемся доме, то соберите информацию о интересующем вас объекте. Проверьте в росреестре выписку на земельный участок, посмотрите, кто является собственником этого земельного участка. Посмотрите данные о застройщике на сайте https://наш.дом.рф/, там представлены проектные декларации, разрешительная документация по дому, отчетность застройщика, количество проданных квартир в доме, как часто застройщик срывал сроки строительства и много другой полезной информации. В общем соберите как можно больше информации. Вы должны понимать, что, обращаясь к застройщику напрямую, вы не получите от него негативную информацию. Соответственно, вы не сможете принять обдуманное решение.
Менеджер по продаже застройщика нацелен на продажу именно своего объекта, и будет хвалить свой объект, а ругать объекты конкурентов.
У меня много примеров неэтичного поведения менеджеров застройщика, вот один из них. В далеком 2006 году ко мне позвонил клиент, и спросил, что я могу сказать о строящемся доме на Ленинском проспекте 93, я сказал, что дом имеет проблемы, и смогу попозже рассказать подробнее, в этот момент я был на сделке, и мне было неудобно разговаривать. Я попросил клиента подождать до вечера и не предпринимать никаких шагов. Когда я перезвонил вечером, выяснилось, что клиент уже заключил договор, мотивация была очень простая, менеджер застройщика очень приятный человек, клялся, что проблем у них нет, и дом будет достроен. Фактор цены тоже сыграл свою роль, цена была очень привлекательна. В 2009 году этот застройщик был признан банкротом, и дом был достроен только в 2011 году.
Существуют и проблемы, не связанные с проблемами самого застройщика. Это проблемы будущего комфортного проживания в купленной квартире. Необходимо очень внимательно отнестись к моментам важным для вас. Куда выходят окна, на улицу, во двор, в угол дома. Какой будет уличный шум. Какие квартиры в подъезде и на площадке, сколько квартир. Попытаться оценить перспективы будущей близлежащей застройки. Например, на слуху случай застройки на Васильевском острове, когда дольщикам продавали вид на Финский залив, а потом перед ними строили следующий дом и уже там рекламировали видовые квартиры. Не очень обращайте внимание на прекрасные виды комплекса на рекламных картинках. Там прекрасные площадки для детей и взрослых, утопающих в зелени. Деревья прямо так и шелестят листвой и возраст этих деревьев уже лет 30-40. Если вы посмотрите эту же картину воочию после завершения строительства, скорее всего увидите чахлые кустики, которым еще расти и расти. Когда строили комплекс Калина Парк (1 очередь), у застройщика даже был макет будущей застройки квартала, на котором был представлен большой парк для отдыха. Сейчас эта земля в частной собственности и хозяин мечтает продать под многоэтажную застройку.
Если хотите не прогадать с покупкой квартиры, обращайтесь к нам, мы поможем подобрать вам лучший вариант. Вы сможете получить экспертное мнение от профессионалов. Наши услуги для вас бесплатны. Комиссию оплачивает застройщик.