ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

В связи с переходом на эскроу счета в долевом строительстве, новостройки подорожали. Суть эскроу расчетов заключается в следующем: все деньги дольщиков вносятся в банк на специальный счет, к которому застройщик не имеет доступа до ввода дома в эксплуатацию; строит же застройщик на заемные средства банка, за которые ему приходится выплачивать проценты.

Можно сделать вывод, что какой смысл продавать дешево, если все равно строить приходится на заемные средства? Правда, ставка по кредиту для застройщика зависит от проданных объемов. Чем больше денег на эскроу счетах, тем ниже ставка.

С 2020 годы мы наблюдаем серьезный рост цен на новостройки.


Как не парадоксально звучит, рынку недвижимости помог COVID-19. Сначала рынок испытал шок, покупатели затихли, сделок было мало, но государство, чтобы поддержать строителей, объявило о введении льготной ипотеки по ставке 6,5 % на покупку новостроек, которая начала действовать с 17 апреля 2020 года. Это привело к увеличению активности покупателей, но застройщики среагировали мгновенно и начали поднимать цены на квартиры.

16 апреля 2020 года было принято решение снизить ставку при покупке новостроек в ипотеку, и застройщики сразу стали поднимать цены или отменять акции. Например, компания Лидер Групп, 20 апреля анонсировала отмену скидки 3000 рублей с квадратного метра при электронной регистрации – с 1 мая 2020 года. А дальше закрутилось, люди бежали брать льготную ипотеку, а застройщики поднимали цену. Дошло до того, что в проектах с большим количеством очередей, квартиры в новостройке стоили дороже, чем квартиры в собственности, в сданных домах. Но люди не хотели считать, не понимали, что готовая квартира, даже с учетом повышенной ставки, обходилась выгоднее.

Также было объявлено о введении налога на процентный доход по вкладам и облигациям. Народ не очень понял, но испугался, и начал снимать деньги со счетов, вкладывая их в квадратные метры. Тут, кстати, имела значение и процентная ставка по депозитам, которая в 2020 году опустилась ниже 5 процентов годовых. Причем в некоторых банках ставка были примерно 3,5 %, почти как в Советском Союзе. Поэтому для части россиян стало совершенно не интересно держать деньги в банках при таких низких ставках.

В июле появились новости, что рассматриваются законопроекты «О внесении изменения в статью 235 части первой Гражданского кодекса РФ» и «О противодействии коррупции». Они предусматривают появление механизма, позволяющего обращать в доход РФ «неподтвержденные» денежные средства, поступившие на счета в банках и иных кредитных организаций от лиц, в обязанность которых входит предоставлять сведения о своих доходах, имуществе, а также членов их семей. В принципе еще это были только законопроекты, но некоторые испугались, и решили вложиться в недвижимость.

В то время, когда в России был введен, так называемый, режим самоизоляции, рынок недвижимости не остановился полностью, банки выдавали ипотеку, собственность регистрировали с помощью электронной регистрации и в некоторых МФЦ, расчетные центры работали. Но часть покупателей отложила поиск квартир до снятия ограничений. Мы предупреждали таких покупателей, что, когда ограничения снимут, на рынок одновременно выйдут ожидающие покупатели, и создадут некоторый ажиотаж. Так и получилось.

Завершает картину рост курса доллара и евро, который начался в июле и добавил нервозности рынку.

Вот такой интересный получился 2020 год. Такое большое количество событий, произошедших в течение относительно короткого периода и привело к ситуации с ростом цен на квартиры.

Оглядываясь назад, видно что рынок растет уже несколько лет за счет разных государственных программ и совместных программ банков и застройщиков.

Какое это отношение имеет к инвестициям в недвижимость? Самое что не на есть прямое. О будущих доходах нельзя судить по доходам полученным в прошлом. И даже больше, скорее всего те, кто сегодня покупают на пике цены, в последующем вряд смогут избавиться от своих объектов без потерь.

• Первое, не покупать то, что нравится тебе. Это самая распространённая ошибка инвестора. Живу в этом районе, все знаю, нравится. Рядом начали строить дом, надо брать. Раз мне здесь нравится, то и всем понравится.
• Второе, не слишком ориентироваться на предыдущую динамику рынка. Это особенно важно для нынешней ситуации.
• Третье, покупать в не раскрученных локациях. На самых ранних этапах. Но конечно не в любых. Сейчас застраивается много бывших промышленных территорий, и говорить, что все они выстрелят, нельзя.

Новостройку можно подобрать с нашей помощью, без комиссии. Подробнее читайте ЗДЕСЬ

Суть его заключается в следующем, находится квартира, в которой собственники разъезжаются, это может быть, как коммуналка, так и отдельная, где людям нужно несколько вариантов. лучше, чтобы квартира была в плохом состоянии.
Это может быть квартира, которая продается без приобретения альтернативных вариантов.
Главное, чтобы цена была адекватная.

Обязательно учитываем местоположение квартиры, смотрим на тип дома, на характеристики.
Важны, близость к метро, район, не первый, не последний этаж.

Квартира в будущем должна подходить под ипотеку. Обязательно, как минимум, смешанные перекрытия, металлические с деревянным заполнением, ну и вообще, чтобы дом не выглядел разваливающимся. Квартир таких на рынке хватает.

После покупки, в квартире делается ремонт. Ремонт обычный, без всяких извращений, цвета спокойные, никаких дизайнерских изысков. Среднестатистическому покупателю все должно понравиться. Делается наполнение квартиры, мебель, техника, предметы интерьера.

Сегодня на рынке представлено такое разнообразие вариантов мебели, техники и аксессуаров, что можно подобрать хорошие варианты по приемлемой цене.

На выходе у вас должна получится красивая, обставленная квартира, как квартира из журнала интерьеров.

Почему такие квартиры востребованы на рынке? Много покупателей сегодня – это покупка в ипотеку. А когда покупаешь в ипотеку, тяжело платить кредит, параллельно делать ремонт, да еще и в худшем случае платить за аренду. Тут желательно купить квартиру, в которой делать уже ничего не надо. И сразу заехать.
Много покупателей приезжает из других регионов и для них заниматься всем этим неудобно.


Экономика здесь следующая – идеальный срок с момента покупки до момента продажи с ремонтом три-четыре месяца. Ремонт с обстановкой 20000-30000 рублей за квадратный метр. Дальше вы сможете посчитать свой годовой доход.
Не забудьте, что с разницы покупки и продажи надо будет оплатить налог на доход - 13 %.

Самым сложным в этой схеме является подбор варианта, цена на квартиру должна быть интересной, а также документы на квартиру в порядке.

Помните, что мы проводим недорогое сопровождение сделок, подробнее можно почитать здесь.