Сделки с недвижимостью

Новый квартал на Кушелевской дороге


Пока среднестатистический гражданин не так часто проводит сделку с недвижимым обществом, ну конечно, потихоньку эти тенденции меняется, все больше и больше людей приходят на рынок недвижимости. Поскольку, сами по себе такие сделки нечасты, каждая сделка для конкретного человека - это событие. На кону стоит жильё зачастую единственное, которое стоит довольно дорого. Никто не хочет потерять квартиру или деньги.
Как сделать так, чтобы сохранить свое здоровье нервы и квартиру я коротко расскажу в этой статье.
Сегодня вы сделку можете провести как самостоятельно так и обратившись в агентство недвижимости. При самостоятельном проведении сделки вопрос безопасности для вас выходит на первый план. Есть некоторое различие являетесь вы покупателем или продавцом.
Типичные страхи продавца:
  • Продешевить
  • На просмотр придут жулики
  • На этапе расчетов обманут
Типичные страхи покупателя:
  • Купить дорого
  • Купить неудачный вариант
  • Купить юридически проблемный объект
Кратко разберём эти ситуации.
Продавец
Как не продешевить?
Открою маленькую тайну, если вы продаете квартиру сами, когда вы ее продадите, будете уверены, что продали очень дорого. Если же вашей квартирой занимается агент, то сомнения, что продали дешево могут быть. На самом деле, такое мнение не соответствует действительности. Ответ лежит в области психологии. Самостоятельной продажей квартиры занимается уверенный в себе человек. И конечно, когда он продаст сам, как он может сказать себе, что продал не выгодно? Если же продает агент, то всегда есть "крайний". У нас был случай, продавали квартиру в доме "корабль" на проспекте Стачек. Цены на рынке потихоньку снижались, и агент честно об этом клиентов предупреждал. Но поскольку всегда начинаем продавать с высокой цены, и снижаемся не очень активно, рынок снижался быстрее, чем снижали цену на квартиру. В итоге, через полгода работы, продали квартиру дешевле ,чем могли продать в самом начале. Клиент сказал агенту - это ты виноват в этой ситуации, да, ты говорил, что цены падают, но ты не заставил нас снизиться вовремя, и продать дороже. Вернемся к вопросу цены. Практически любой агент, когда приходит к продавцу, говорит, что цена у продавца на квартиру завышена. Я не согласен с таким подходом. Как же понять, что не продешевишь с продажей своей квартиры? Только, если сначала попробуешь выставить ее по максимальной цене. Поэтому мой подход - сначала ставим дорого и постепенно снижаемся. Как уже было сказано ранее, тут очень важно, какая ситуация на рынке, если цены падают, то этот подход нужно использовать грамотно.
Жулики на просмотре.
Тут нужно проявлять должную осмотрительность. Не храните ценные вещи на видных местах. Пробуйте отсекать проходимцев еще по телефону. Не рассказывайте всю свою жизнь первому встречному. Стоит добавить, что такие ситуации в первую очередь встречаются при самостоятельной продаже, через агентство подбирать вариант такому не хорошему человеку не разумно - агент лишний свидетель, да еще и с хорошим опытом, умеет разбираться в людях.
Этап расчетов за квартиру - самый ответственный момент.
Тут сложно подсказать как действовать, все ситуации отличаются, нужно иметь большой опыт. В меньшей зоне риска - безналичные расчеты, в большей расчеты через ячейку. Основные риски - подмена наличных на этапе закладке в банковскую ячейку, не правильно прописанные условия доступа к деньгам при выполнении этапов сделки. Подробнее прочтите в нашей статье о расчетах.
Покупатель.
Купить дорого.
На самом деле этот страх не обоснован. Есть понятие цена квартиры и ее ценность. Так вот для конкретного человека важна ценность. Да, может быть и купите квартиру несколько дороже, но ваша мама будет жить в соседнем подъезде, и вы сможете чаще навещать ее. Или во дворе будет школа и ваш ребенок будет ходить в нее, не переходя крупные, опасные магистрали. таких примеров может быть колоссальное количество и для каждого они будут свои. А разве у вас в жизни не было такого, что вещь понравилась, стоила дорого, вы покупали ее, и были счастливы? Поэтому помните, что покупаете квартиру на долго, и надо подойти к этому вопросу осознано. Другое дело ,что покупатель имеет право торговаться, и может предложить свою цену продавцу. За счет торга иногда можно сбросить и 10 % от цены. Это конечно общий ориентир.
Покупка неудачного варианта.
Это серьезный момент. Вы покупаете квартиру, а потом оказывается, что проживание в ней для вас не комфортно. Например, окна выходят на оживленную магистраль, а вы посчитали, что это не помешает, или под окнами спортивная площадка, и всю ночь в летнюю пору там "долбят" мячом. Таких нюансов масса. И поэтому рекомендую, при просмотре рассматривать свое будущее жилье не только с точки зрения внутреннего состояния, но и с точки зрения окружения. По этому пункту, однозначно, нужен широкий опыт. Широкий опыт заменяет опытный агент, который не относится к вашей покупке, так, что лишь бы втюхать вам вариант, а дальше хоть трава не расти.
Юридически проблемный объект.
Для покупателя это самый серьезный риск. Тут и поддельные документы, и доверенности от умерших, нарушение прав несовершеннолетних, нарушения прав супругов и нынешних и бывших. Сегодняшнее законодательство никому не дает возможности проверить чистоту сделки. Одна из причин, законодательство о защите персональных данных. Не надо заблуждаться - этого не сможет сделать даже нотариус. Обычно перед нотариальной сделкой заказывается выписка из Росреестра https://rosreestr.gov.ru/site/, проверяют на банкротство https://bankrot.fedresurs.ru/ проверяют на дееспособность, опять же через Росреестр, куда куда стекаются сведения из судов по подобным искам, на действительность паспорта.
В общем, вся эта информация есть в открытых источниках, за исключением дееспособности. А вот историю квартиры проверить сложнее. Смотрим правоустанавливающие документы на объект, форму 9, форму 7, форму 12, смотрим на продавца и его паспорт, и из этих обобщенных данных выстраивается алгоритм проверки.
Знаете ли вы, что если квартира была куплена в браке и является совместным имуществом, а сейчас супруги развелись и не делили имущество, то бывший супруг имеет права на эту квартиру, даже если прошло много лет?
В любом случае нужно проверить объект как минимум по следующим критериям:
  • выписка из Росреестра
  • форма 9
  • форма 12
  • форма 7
  • план на предмет перепланировки
  • действительность паспорта продавца http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000
  • продавца на банкротство https://bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1
  • базу судебных приставов https://fssp.gov.ru/iss/ip
  • судебные дела продавца https://sudrf.ru/

Желаю вам успешных сделок. Берегите себя!

юрий сергеев.