Как грамотно провести расчет за квартиру
Один из самых ответственных моментов в сделке с недвижимостью – это расчеты. И это не удивительно, на кону большие деньги и никто не хочет их потерять.

Опыт работы 28 лет
В этой статье я расскажу о существующих видах расчетов и о их нюансах.
Расчеты бывают наличные, они как правило проводятся через банковскую ячейку, и безналичные, которые проходят через банковский счет.
Наличные расчеты.
Некогда самый распространенный вид расчетов через банковскую ячейку, ныне уже теряет былую популярность. При расчете через ячейку, денежные средства закладываются в банковский сейф участниками сделки. При выполнении всех условий продавец может забрать деньги из сейфа. Доступ сторон к ячейке регулируется условиями доступа, которые стороны согласуют перед сделкой.
По условиям доступа ячейки бывают:
  • с одновременным доступом
  • с выбыванием сторон
  • эксперт-сейфинг
Одновременный доступ.
Это самый дешевый и доступный вид в большинстве банков. Но он и имеет огромные недостатки. По условиям доступа, покупатель и продавец совместно закладывают деньги в сейф, и только совместно могут эти деньги изъять. При совместном доступе ни одна сторона не защищена. Например, после закладки денег, продавец отказывается проводить сделку, или, что также бывает, неожиданно умирает. Покупатель не может забрать из ячейки деньги обратно, потому что второй участник не приходит, а доступ то одновременный. Тут вариант только один – суд. А это время и лишние нервы. Аналогичная ситуация может сложится и против продавца, - он все условия выполнил, а покупатель не является в банк. Обстоятельства могут быть и объективные, покупатель тяжело заболел, срочно уехал на похороны родственника. Но продавцу от этого не легче.
По вышеназванным причинам, этот способ практически не используется в сделках с недвижимостью.
Ячейка с выбыванием сторон.
Хороший универсальный вариант, подходящий для большинства сделок. В договоре на аренду банковской ячейке прописывают условия доступа сторон. Обычно прописывают условия по регистрации квартиры на покупателя, предъявление Ф 9 без зарегистрированных лиц, подписание акта приема передачи. При выполнение оговоренных условий, продавец имеет право доступа к ячейке без покупателя. В этом варианте стороны уже более защищены в отличие от первого. Но есть одно НО, что будет если деньги заложены, а сделка все же не произойдет. Как покупатель заберет свои деньги из ячейки обратно? Для этого нужно включить условие, что, если к определённой дате не будет предъявлена расписка из МФЦ на подачу договора купли-продажи на регистрацию, покупатель имеет право забрать свои деньги обратно. Такое условие возможно прописать не во всех банках, поэтому учитывайте это.
Эксперт-сейфинг.
Так обозначают вид расчетов, когда в ячейку закладывают предварительно разложенные по пакетам денежные средства. Это необходимо, если в сделке много участников. Цепочки из нескольких квартир, несколько получателей денег и тому подобное. В эксперт-сейфинге можно прописать много разных условий, и поэтому этот вид расчетов отличается большой гибкостью. Стороны приходят в банк не зависимо друг от друга, и получают каждый свой пакет. В ячейке обязательно участвует представитель банка, который собственно и регулирует процесс выдачи пакетов.
О механике расчетов через ячейку я вам рассказал, теперь поговорим о подводных камнях и путях их преодоления:
  • Наличный расчет сопряжен с рисками, в карманах перемещаются большие суммы денег, необходимо соблюдать меры предосторожности, возникает вопрос проверки подлинности купюр. И покупатель, и продавец должны чувствовать себя довольно уверенно при обращении с наличностью. Нужно понимать, как покупатель доставит деньги в хранилище, как продавец потом увезет, как проверят и пересчитают деньги перед закладкой в ячейку. Как вариант, можно снять перед сделкой деньги со счета в этом банке, а потом продавец положит деньги на счет.
  • Открою ли я вам тайну, если скажу, что банк не несет ответственности за имущество, помещаемое на хранение в ячейку? А это действительно так. Об этом сказано в любом договоре на банковскую ячейку. И случаи, когда ячейки в Санкт-Петербурге вскрывали, случались. Некоторым образом, вы можете застраховаться, если пропишите в договоре купли-продажи условия расчетов, а именно укажете, что деньги передаются через такую-то ячейку, такого-то банк. В этом случае, у вас будут шансы взыскать убытки с банка. Кроме этого стоит ответственно отнестись к выбору банка, где будет проходить расчет. Не является гарантом здесь даже сам Сбербанк.

Ограбление Сбербанка на Туристской улице, дом 4, произошло непринужденно и без жертв. Около 12:30 в дополнительный офис прибыл высокий, представительный мужчина лет сорока – сорока пяти, в строгом синем костюме и при галстуке, образ дополняли затемненные очки. После того как он предъявил паспорт на имя Андрея Николаевича Б., банковскую карту и договор, 43-летняя служащая Сбербанка, заместитель руководителя дополнительного офиса, проводила его в депозитарий. Оказавшись в хранилище, «Андрей Николаевич», положив женщину на пол, сковал ей руки наручниками за спиной и заклеил рот липкой лентой, затем поставил лицом к стене. Потом открыл окно в тамбуре, к которому подъехал белый пикап «Додж» с открытым кузовом, украшенный надписью «Натяжные потолки» и государственным флагом Соединенных Штатов Америки. Через окно вошли двое сообщников в масках, вскрыли сорок четыре банковские ячейки и погрузили их содержимое в машину, после чего благополучно скрылись. Введенный в действие план «Перехват» результатов не дал.

Сейчас очень популярны расчетные центры, в частности на улице Восстания дом 6, на Невском проспекте дом 8. Есть еще несколько аналогичных расчетных центров в городе. Хочу обратить внимание, что в таких центрах вы арендуете банковские ячейки у индивидуального предпринимателя, а не у банка. Поэтому при возникновении проблем, вряд ли вы добьетесь справедливости. Все-таки частное лицо и банк находятся в разных весовых категориях. И при пропаже огромных сумм из ячейки, никакое частное лицо не возместит вам потери. Да, и не найти будет такое частное лицо.
Правда заключается в том, что такие расчетные центры удобны агентам из-за возможности прописать любые условия закладки, и агенты тянут туда своих клиентов, которые совершенно не сведущи в этих вопросах. А чем рискует агент? В худшем случае потерей своей комиссии. А чем рискует клиент? Потерей денег за квартиру
Кроме самих потенциальных проблем с ячейкой, такие расчетные центры привлекают разбойников, ведь им известно, что здесь водятся денежки. В частности, у расчетного центра на Восстания 6 случаются ограбления, о каких-то известно, а о каких-то нет, люди по определенным причинам не обращаются в правоохранительные органы.
Я стараюсь в своих сделках по возможности избегать таких расчетных центров, и предпочитаю банки с хорошими хранилищами.
Безналичные расчеты.
Цивилизованный способ, которой становится все более популярным.
Основные способы:
  • расчет через аккредитив
  • расчет через ЦНС (центр недвижимости Сбербанка)
  • расчет через эскроу счета
  • расчет через депозит нотариуса
Расчеты через аккредитив.
Этот способ набирает популярность. Возможно указание условий расчетов – регистрация собственности, форма 9 без зарегистрированных лиц, акт приема-передачи. Возможно проведение сделок с альтернативными вариантами. Невысокая цена, обычно 2-3 тысячи рублей. Наиболее популярны аккредитивы Сбербанка, также можно открыть в ВТБ, и ряде других банков. Никаких тонкостей не существует, все прозрачно, главное правильно прописывать условия раскрытия.
Технология открытия аккредитива следующая. У покупателя на счете в соответствующем банке должны быть размещены необходимые денежные средства, с учетом комиссии банка. Аккредитив открывает сам покупатель, продавец только знакомится с условиями, они должны его устраивать. Указывается счет продавца, куда будут перечислены деньги после выполнения условий по сделке. Счет может быть в любом банке. Банк уведомляет продавца об открытие аккредитива в его пользу. Это моет быть отдельное письмо, а может быть просто еще один экземпляр аккредитива. Аккредитив открывается на определенный срок, согласованный сторонами, в течение этого срока покупатель не может отозвать свои деньги обратно.
Единственная тонкость, что произойдет, если продавец не подпишет договор купли-продажи, не сдаст договор на регистрацию. Тут, к сожалению, придется ждать окончания срока аккредитива.
Расчет через ЦНС.
Эксклюзив Сбербанка. Расчет проводится через созданное Сбербанком ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», сокращенное название ООО «ЦНС», уставной капитал – 485 000 000 рублей. Покупатель переводит деньги на счет ЦНС. После того, как покупатель станет собственником, ЦНС переведет деньги на счет продавца. При этом предъявлять документы в Сбербанк не обязательно. ЦНС автоматически получает информацию из Росреестра о переходе права собственности в электронном виде. Однако, в некоторых случаях, предъявить документы желательно. Это ускорит процесс перечисления денег. Например, вы уже получили документы с регистрации в МФЦ, а в Сбербанке такой информации еще нет. Так бывает из-за очередного сбоя в Росреестре. Предъявив бумажные документы, вы запустите процесс перечисления денежных средств.
Основной минус расчетов через ЦНС заключается в том, что ЦНС не отслеживает никакие условия, кроме перехода права собственности. Поэтому даже если продавец зарегистрирован в квартире и не освободил ее, то деньги все равно уйдут на его счет.
Этот способ я рекомендую использовать одновременно с электронной регистрацией права собственности через Сбербанк.
Расчет через эскроу счета.
Не путайте это вид расчета с расчетами через эскроу счета в долевом строительстве. Хотя основные принципы те же.
Покупатель открывает специальный эскроу счет на который зачисляются денежные средства, прописываются условия перечисления денежных средств продавцу, и далее по предъявлению документов в банк, денежные средства перечисляются на счет продавца.
Этот вид расчета очень похож на расчет через аккредитив. Но основное его отличие в том, что денежные средства при расчете за квартиру на эскроу счете застрахованы государством и при банкротстве банка будут выплачены, а вот средства на аккредитиве нет.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" вклад представляет собой денежные средства, размещаемые физическими лицами или в их пользу в банке на территории Российской Федерации на основании договора банковского вклада или договора банковского счета.В соответствии с п. 1 ст. 845 Гражданского кодекса РФ по договору банковского счета банк принимает и зачисляет поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, а также выполняет распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету.Несмотря на то что для открытия аккредитива необходимо наличие счета клиента в банке, куда сначала зачисляются денежные средства в сумме аккредитива, сам аккредитив - это некий субсчет, на который денежные средства со счета клиента "переходят" (депонируются) на определенный срок (срок аккредитива), ожидая его исполнения. В случае исполнения аккредитива денежные средства поступают получателю. В случае если условия исполнения аккредитива не выполняются и/или аккредитив подлежит закрытию, неиспользованная сумма возвращается на текущий счет клиента.Таким образом, аккредитив не является банковским счетом по смыслу вышеуказанной статьи ГК РФ и, следовательно, не застрахован по системе обязательного страхования вкладов в случае отзыва лицензии у банка.Требования лиц, основанные на аккредитивах, при отзыве лицензии у банка, признании его несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства, согласно Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", включаются в реестр требований кредиторов для удовлетворения в третью очередь (абз. 4 п. 4 ст. 134 Федерального закона N 127-ФЗ).

О.В. Никифорова, ООО "Лигал энд Медиа Груп"

Расчет через депозит нотариуса.
Такой вид расчетов возможен при удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариусом. В остальном принцип этих расчетов аналогичен другим безналичным. Верно и то, что эти денежные средства не застрахованы по системе страхования вкладов, и при банкротстве банка, получение денег продавцом будет очень затруднено. Бытует мнение, что поскольку ответственность нотариуса застрахована, то при банкротстве банка, деньги выплатит страховая компания. Это мнение не верно. Ответственность нотариуса застрахована при его ошибке. А где же ошибка нотариуса при банкротстве банка?
Подводя итог, можно сказать, что видов расчетов достаточно много, и всегда можно подобрать подходящий для твоей сделки. Соблюдайте осмотрительность при выборе банка.
Если не уверены в своих силах, обращайтесь к нам. Сопровождение сделок с недвижимостью стоит всего от 30 000 рублей. Это позволит вам не рисковать значительно большими суммами.
Не болейте и берегите себя!