Юриспруденция

Отвечаем на ваши вопросы. Рассказываем юридические нюансы.
 

Вопрос

Добрый день! подскажите пожалуйста. Молодой семье одобрили ипотеку в сбербанке. Первоначально мы хотели купить 1 комнату в коммунальной квартире. Банк одобрил большую сумму. Мы хотим купить две комнаты у разных собственников. Насколько возможен такой вариант? Банк одобрит такую сделку?
Здравствуйте, Антон. Все зависит от позиции банка по этому вопросу, с точки зрения банка, если комнаты находятся в разных квартирах, то это будет два ипотечных кредита, и чисто теоретически банк это может не устроить. Если вы будете покупать две комнаты в одной квартире, то здесь с моей точки зрения, проблем возникнуть не должно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

 

Вопрос

Подскажите, пожалуйста, какие документы я должна предоставить покупателю и в регистрационную палату для перерегистрации садового участка с домиком при продаже.

Здравствуйте, Татьяна Михайловна. Я могу перечислить вам только базовый набор документов для такой сделки: свидетельство о собственности на землю, свидетельство о собственности на дом, кадастровая выписка о земельном участке, технический паспорт на дом и выписки из ЕГРП на дом и землю. Причем нужно иметь ввиду, что если вы будете делать сделку у нотариуса, то он может запросить, в зависимости от вашей ситуации, иные документы. Если же вы будете делать договор в простой письменной форме, то для регистрации перехода права собственности в росреестре достаточно минимального комплекта документов, иногда только договора купли-продажи с покупателем, ведь все остальные сведения уже есть в росреестре.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! Несет ли агенство недвижимости ответственность за сделку, в том случае если она будет оспорена. Нужно ли заверять сделку у нотариуса. Спасибо.

Здравствуйте, Маргарита. К любым гарантиям, которые вам даст агентство недвижимости, надо относится критически, если у агентства или у саморегулируемой общественной организации, в которую входит агентство, нет страховки профессиональной ответственности, то гарантия компенсации вам убытков, связанных со сделкой, будет зависеть только от доброй воли руководства агентства, и если это агентство небольшое, то вряд ли вам что-то выплатят. Другое дело, что когда сделка проходит через агентство с большим опытом работы, риски клиентов существенно снижаются. По себе могу сказать, что когда имеешь большой опыт работы, по представленным документам, и по конкретной ситуации, уже понятно, на что надо обратить внимание, а может быть вообще отказаться от сделки, и именно этот опыт и является бесценным. У нас ситуации, когда мы не рекомендуем клиентам покупать данный объект, периодически происходят. Что касается нотариальной сделки, то не стоит полагаться на то, что сделка, совершенная в нотариальной форме даст гарантии, у нотариуса есть страховка, но во-первых она ограничена по сумме, и будет выплачена в случае ошибки со стороны нотариуса, либо если сам нотариус примет решение выплатить компенсацию из своих средств. Я ничего не имею против нотариальной сделки, но думать, что проведения сделки у нотариуса, застрахует от неприятностей в будущем, неправильно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! Хочу продать свою квартиру и купить другую, (Встречка) мне хотелось бы квартиру на определенной улице и конкретных домах. Может ли агент подобрать соответствующий вариант или этот маловероятно? Спасибо.

Здравствуйте, Маргарита. Конечно, вероятность купить квартиру в определенных домах всегда сложно. Это касается в первую очередь "старых" домов, дело в том, что в новых, недавно построенных домах, продается всегда очень много разных, так называемых, инвестиционных квартир. Если же речь идет именно о "старом" доме, то ваша ситуация будет осложняться тем, что вам надо продать свою квартиру. Технологически это выглядит так: находится покупатель на вашу квартиру, который должен внести задаток, далее в срок, согласованный с покупателем, вам надо подобрать квартиру в определенном доме, и вот здесь и заключается самая большая сложность, мало того, что такая квартира должна продаваться, так ведь, хорошо бы, чтобы эта продажа была "прямой", иначе может выстроиться большая цепочка, и покупатель вашей квартиры откажется ждать, а в этом случае придется начинать все сначала. Поэтому однозначного ответа на ваш вопрос нет, иногда такие сделки нам удаются, а иногда нет, попытаться можно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Работаете ли вы с покупкой недвижимости в регионах?

Здравствуйте, Наталья. Мы оказываем услуги по покупки недвижимости в Москве. Наш основной рынок - это Санкт-Петербург и ближняя Ленинградская область

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Подскажите пожалуйста, занимается ли Ваше агентство переводом помещений в нежилой фонд и если ответ положительный,то каковы денежные затраты в среднем?

Здравствуйте, Наталья. К сожалению, такую услугу, на данный момент, мы не оказываем.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Мы купили кв. В ипотеку год назад,можно ли сейчас снять обременение и продать ее чтоб купить новую

Здравствуйте, Юлия. Банк снимает обременение после погашения кредита. Сама такая сделка возможна, мы такие сделки проводим, надо найти покупателя, который будет согласен заплатить некую сумму по погашению вашего кредита вперед. Но, а если у вас есть деньги, то можно погасить кредит, продать квартиру, и на новую квартиру получить другой кредит. Другой вариант, это когда покупатель берет ипотеку в банке, и этими деньгами гасится ваш кредит. Пока нет такой практики, когда банк переоформляет старый кредит на новую квартиру.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! Я несовершеннолетнее лицо, достигшее 14 летнего возраста. Мне известно, что с 14 до 18 лет договор подписывается несовершеннолетним с согласия законного представителя, и в договоре должно быть обязательно указано за счет каких средств будет оплачиваться арендная плата. А можно предоставить арендодателю согласие законного представителя с помощью документов или телефонного звонка, в общем, без присутствия самого опекуна?

Здравствуйте, Лиза. Такого рода согласие должно быть выражено в письменной форме. Но в подобных случаях все зависит от позиции арендодателя, кому-то достаточно телефонного разговора, кому-то письменного согласия, а иной арендодатель об этом может даже и не спросит. Кроме этого, надо иметь в виду, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться своим заработком, стипендией, и иными доходами, самостоятельно, поэтому при наличии таких доходов, достаточных для оплаты аренды, не исключена возможность подписания договора без согласия родителей.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Хозяйка комнаты (коммунальная квартира) последние 10 лет проживает в США. Сейчас хочет продать комнату (в России), какие документы необходимы от неё (ген.доверенность, заявление что не была замужем на момент приобретения и т.д.) ? Отмечу, что комната досталась ей в 12 летнем возрасте, путем дарения от матери (когда они жили ещё в России).

Здравствуйте, Наталья. Можно только в общих чертах ответить на ваш вопрос, поскольку много неясностей. Получала ли хозяйка комнаты заграницей российский паспорт? Если да, тогда можно идти либо в российское консульство, либо к нотариусу и делать доверенность на продажу комнаты, так называемая "генеральная доверенность" не очень приветствуется покупателями, поэтому лучше делать целевую доверенность, с описанием дополнительных необходимых полномочий, образец доверенности лучше присылать отсюда. Если доверенность делается у нотариуса заграницей, то необходим апостиль, и здесь нотариально заверенный перевод. Поскольку комната получена в порядке дарения и не является совместно нажитым имуществом, согласия супруга не нужно, также не нужно никаких заявлений о браке. Если же у владелицы комнаты иностранный паспорт, то нужно смотреть, можно ли идентифицировать владельца комнаты и лицо выдавшее доверенность на продажу, и тут могут потребоваться дополнительные документы.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Добрый день. Собираемся купить квартиру со сроком собственности менее 3-х лет. Какие "минусы" для покупателя (для нас) в этом случае. Почему лучше покупать квартиру со сроком собственности более 3-х лет?

Здравствуйте, Юлия. Сказать однозначно, что не стоит покупать квартиру, находящуюся в собственности менее трех лет (пяти лет), по цене до миллиона рублей, нельзя. Ведь, если квартира подходит, и будет трудно подобрать аналогичный вариант, то покупку такой квартиры стоит рассмотреть, единственное, о чем нужно упомянуть, нужно быть совершенно уверенным в чистоте сделке, ведь сумма в договоре купли-продажи отличается от реальной, и такую сделку я рекомендую проводить только через агентство недвижимости, которое имеет достаточный опыт и стаж на рынке недвижимости. Минусы покупки по заниженной цене следующие: при продаже вами такой квартиры ранее трех лет владения, вы сможете воспользоваться вычетом в сумме миллион рублей, а не в размере уплаченной за квартиру суммы ранее; как покупатель вы не сможете воспользоваться полный вычетом в размере двух миллионов рублей одномоментно; невозможность получения ипотечного кредита, для покупки этой квартиры, в ряде банков; и наконец, увеличение риска в сделке. Из перечисленных минусов следуют и плюсы покупки по полной стоимости.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.