Юриспруденция

Отвечаем на ваши вопросы. Рассказываем юридические нюансы.
 

Вопрос

Купила дом, оформлен в собственность. но в ней оказались прописанными несовершеннолетние дети продавца. лишенного родительских прав. что делать, риэлтор об этом не сказал.
Здравствуйте, Вера. Вам надо срочно подходить в агентство недвижимости, которое занималось сделкой, встречаться с руководством, если не найдете понимания, подавайте в агентство официальную претензию. Если есть возможность, то вероятно надо пытаться остановить эту сделку, и требовать возврата денежных средств, уплаченных за дом. Снять с регистрационного учета лиц, без их согласия, можно только в судебном порядке (если будет суд, агентство недвижимости тоже к этому суду привлекайте), а когда речь идет о детях, родители которых лишены родительских прав, это дело становится не предсказуемым, и судебная перспектива может быть очень туманной. В любом случае сейчас вам надо искать выход из ситуации, поскольку дом с прописанными детьми очень сомнительный вариант.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

 

Вопрос

Мы продали квартиру опека дала разрешение на продажу, так как в квартире у детей была выделена доля (у каждого члена семьи по 1/4), после продажи деньги были положены на книжки детям, для получения разрешения на продажу опека сказала написать мне обязательство по которому я во вновь приобретенной по ипотеке квартире после погашения ипотеки должна буду выделить детям доли, я такое обязательство оформила, но теперь в другом кабинете, который дает согласие на снятие средств, говорят чтобы детей включили в кредитный договор, так как моего обязательства недостаточно, потому что опека, не знает как отследить исполнение моего обязательства. При оформлении ипотеки на покупку квартиры в другом регионе я консультировалась с сотрудниками банка о включении детей в кредитный договор, получила ответ, что банк не включает несовершеннолетних детей в кред.договор, поэтому я оформила договор на себя. После покупки квартиры в другом регионе, приехали в свой регион, получили разрешение на продажу, продали квартиру, положили ден.средства детей им на счета. Опека просить предоставить им письмо от банка о том, что детей включить в кредитный договор нет возможности, пока нет такого письма они даже не дают мне написать заявление на снятие денежных средств. Подскажите как нам все-таки получить деньги чтобы их внести в счет погашения ипотечного кредита. Спасибо

Здравствуйте, Татьяна. Многие банки действительно не включают детей в кредитный договор, и отказываются предоставлять кредит на покупку квартиры, в которой дети становятся собственниками, но это не имеет никакого отношения к органам опеки, их интерес защитить детей, и у них действительно нет никаких гарантий, что в будущем вы на детей оформите долю. Все что вы описываете очевидно для любого профессионала по недвижимости, и могу сожалеть о том, что таковой вам не попался при вашей сделке, и не провел сделку по другой схеме. Получить деньги со счета вы можете с согласия органов опеки и попечительства, и мне трудно сказать пойдут ли они вам навстречу или нет, это только их решение, и их ответственность в этом вопросе. Опеку можно понять, они хотят застраховаться и убедиться что вместо одной недвижимости у детей будет другая, поэтому сейчас подсказать что-то конкретное, сложно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Ребенку 8 лет, имеет 1/4 доли квартиры с дедушкой и бабушкойи дядей.Они хотят продать квартиру.С чего начинать матери этот процес.Спасибо

Здравствуйте, Нина. Такая сделка может быть проведена только с согласия органов опеки и попечительства, органы опеки дают согласие на сделку в том случае, если права ребенка в этой сделке не нарушаются. Действий, которые надо проделать в ходе такой сделки, много, и сказать с чего начать, довольно затруднительно. Если не разбираетесь в этом вопросе, лучше обратиться в агентство, если собираетесь сами проводить сделку, то находите покупателя на квартиру, находите недвижимость ребенку (что будет приобретаться ребенку вместо нынешней доли в квартире), несите документы в опеку для получения разрешения, и при успешном решении, проводите сделку.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Добрый день, У меня и моей 8-летней дочки по 1/2 права собственности 1-комнатной квартиры. Хотела сделать договор меня 1/2 моей дочери на равнозначный метраж в другой квартире, где она прописана, и там собственник мой папа, соот-но дедушка моей дочки. Дедушка согласен. Была у нотариуса для запроса в органы опеки и поп-ва, но нотариус в запросе отказала, сказала что такой договор мены невозможен.. Верно ли это?

Здравствуйте, Оксана. Нотариус отказал вам правомерно, возмездные сделки между близкими родственниками и несовершеннолетним запрещены законом (ГК РФ ст. 37, п. 3), а сделка мены относится к возмездным.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Добрый вечер! Ситуация следующая: я собственник комнаты в двух комнатной квартире. Собственником соседней комнаты является несовершеннолетний ребенок и его бабушка. Сейчас мы хотим продать нашу комнату матери несовершеннолетнего ребенка (владельца второй комнаты). Нужно ли разрешение опекунского совета на покупку комнаты матери, если она решила оформить комнату на себя?

Здравствуйте, Олеся. Если мать ребенка не имеет собственности в этой квартире, то при покупке ею комнаты, потребуется отказ от права преимущественной покупки от других собственников в квартире. Отказ от имени несовершеннолетнего делается в органах опеки и попечительства, и в вашей ситуации сложностей с его получением быть не должно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Как купить комнату,если у собственника есть несовершеннолетние дети, даже, если они не прописаны. Есть ли риск в будущем, что дети будут оспаривать сделку?

Здравствуйте, Екатерина. Если в ходе такой сделки права ребенка будут нарушены, например, ребенок реально проживает по этому адресу, не имеет иной площади, и в ходе продажи не получит иного жилья, а также в будущем у ребенка испортятся отношения с родителями, и он посчитает, что его права были нарушены, он может попытаться оспорить сделку (скорее всего такое желание может появится, когда ребенок станет совершеннолетним). Трудно говорить о судебных перспективах такого дела. Поэтому рекомендую подойти к принятию решения о покупке серьезно, изучить досконально ситуацию, и взвесить все риски именно в этом конкретном варианте (документы, взаимоотношения в семье, что за люди продают и т.п.).

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Добрый день, у меня 3 к кв, прописаны я мой 13 летний сын и мой брат, хочу продать эту квартиру и купить в стройке,что делать с прописками куда и как и что с несовершеннолетним сыном, сдача дома в конце 2015 года??? помогите пожалуйста

Здравствуйте, Вика. Если ребенок не является собственником, то для продажи разрешение органов опеки и попечительства не требуется. Что же касается прописки, то можно посоветовать пока прописаться у родственников, если конечно они будут согласны. А если такой возможности у вас нет, то порекомендовать что-то вам я не могу, поскольку прописываться где-то фиктивно и за деньги, совершенно не правильно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! У нас довольная тяжелая ситуация, можно ли которую как то юридически решить. Есть не приватизированная квартира, в ней прописаны бабушка, я и мой муж. Так же у меня есть сестра, которая выписалась и прописалась к маме. У сестры есть несовершеннолетние дети. Как нам сделать так, что бы мы не продавая квартиру , поделили между мной и сестрой,которая выписана , никого при этом не обделив. При этом, это квартиру мы с мужем возьмем( планируем ее долю взять в ипотеку, можно ли это вообще ? Какие наши действия стоит ли прописывать ее обратно к нам , можно ли это сделать не вписывая ее детей. Самое главное чтобы все было документально . Потому что в связи с тем что мы здесь прописаны, возникают недоверие, так я квартиросъемщик квартиры с соц. наймом.

Добрый день, Ольга!Извините за задержку с ответом. В данный момент вы можете пойти и просто приватизировать квартиру на троих, зарегистрированных в этой квартире. Но как я понимаю из вопроса, денег на выкуп доли сестры у вас нет, и вы хотели бы сделать это за счет средств ипотечного кредита. Такую операцию можно сделать просто заложив квартиру и получив деньги под залог недвижимости. Ставки при таком залоге несколько выше, чем при классической ипотеке, например, сейчас в Сбербанке от 11,3 %. Схема с пропиской сестры назад, может вам ничего не дать, у нее действительно появится доля в квартире, но банк может не дать кредит под такую долю, сославшись на то, что вы с сестрой являетесь взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 Налогового Кодекса РФ), у нас такие случаи были. Как взаимоотношения с сестрой можно оформить, надо смотреть в комплексе исходя из вашей ситуации. Это невозможно подсказать удаленно. Но в любом случае, за основу надо брать вариант с приватизацией на троих.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здраствуйте, в 2016г мы купили кв на материнский капитал, в 2017г муж подарил свою долю детям, но остался прописан. Позже мы развелись,вместе не живем с 2018г. Выписываться не хочет. 1. Имеют ли право придти приставы и описывать имущество в счет его дога? 2. Что можно сделать,что бы обезопасить нас от таких случаев? 3. Праада ли,что я не могу его выписать через суд?

Здравствуйте, Ирина!Судебные приставы могут придти, и попытаться описать его имущество в счет его долгов. Это может произойти потому, что он зарегистрирован по данному адресу. От самого прихода приставов вы никак не застрахованы, но ключевой момент, что описывать должны именно его имущество. Если его имущества в квартире нет, то и описывать нечего. По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. У вас ситуация, немножко другая, бывший муж был собственником, а потом подарил свою долю. Но принцип такой же. Вы в судебном порядке можете заняться снятием его с регистрационного учета. Просто в таких делах исследуются все обстоятельства, и сказать на 100 % будет принято такое-то решение нельзя. Но шансы вполне реальные.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! Я являюсь собственником дома площадью 400 м2 и земельного участка 10 соток. Вместе со мной прописаны дети 8 и 14 лет. Мать детей я выписал через суд. Фактически она проживает в другом городе уже 7 лет. Суд отказался выписывать детей. Я ежемесячно несу расходы за коммунальные услуги на трёх человек , хотя живу один. Как поступить в таком случае. Хочу оформить кредит в залог дома, но банки отказывают в кредите из-за прописки в нем несовершеннолетних детей. Какие есть пути решения вопроса. Заранее спасибо.

Здравствуйте, Сергей! В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Жилищного Кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Той же статьей, пунктом 4, предусмотрено, что при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Однако, надо иметь в виду, что дети не относятся к бывшим членам семьи, и сохраняют право пользования жилым помещением. Об этом сказано в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации": «В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ».Я вижу, на данный момент, только один путь решения вашего вопроса. Это покупка другого жилого помещения для детей и перерегистрация их в это жилье. Причем, надо иметь в виду, что снятие с регистрационного учета и постановка на регистрационный учет несовершеннолетнего, производится по заявлению обоих родителей, а также ребенок должен проживать с одним из родителей, то есть не быть прописан один.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.