Юрист отвечает

Отвечаем на ваши вопросы. Рассказываем юридические нюансы.
 

Вопрос

Хочу продать свою новую квартиру, есть хорошие покупатели, которые в свою очередь, продают свою, пока денег нет. Они готовы пока временно снимать у нас эту квартиру с дальнейшим выкупом. Каким образом я могу подстраховаться, что покупка действительно состоится, а не получится, что они поживут-поживут, и найдут себе другое жильё для покупки. А моя квартира в это время будет снята с продажи, уже не будет такой новенькой и красивой для продажи, как сейчас. Возможно, есть какие-то залоги, или как-то по другому юридически можно оформить их обязательство выкупа или компенсацию мне, если покупать они не соберутся?
Здравствуйте, Мария. Вы могли бы сделать предварительный договор, и предусмотреть по этому договору штраф в случае не приобретения квартиры у вас. Но те проблемы, о которых вы пишите, никуда не денутся, квартира будет снята с продажи, ее состояние может ухудшится, а кроме всего могут возникнуть сложности с выселением жильцов, если сами они выезжать не захотят. Также учитывайте, что не исключено снижение цен на рынке недвижимости, и через пару месяцев вы может быть будете продавать квартиру дешевле. Поэтому, соглашаться на такую схему можно только в самом крайнем случае.

С уважением, директор АН Динас Юрий Сергеев.

 

Вопрос

Здравствуйте! подскажите пожалуйста. Хотим купить дачу, но у продавца дом не зарегистрирован, только участок в собственности.Продавец предлагает на одного из членов нашей семьи выписать генеральную доверенность для оформления документов, чтобы самому не заниматься этим. То есть получается один член нашей семьи продает другому члену семьи (например, муж жене). Но деньги хочет получить полностью. Насколько рискованно подобное? Как себя подстраховать?как в этом случае проводится сделка купли-продажи?

Здравствуйте, Екатерина. Действительно на рынке загородной недвижимости, такая практика существует, когда продавец дает доверенность покупателю, и тот самостоятельно оформляет документы. Я на такие условия соглашаться не рекомендую, оформление загородной недвижимости таит в себе много подводных камней, и всех ситуаций не предусмотреть. Такие сделки мы не проводим, соответственно, и подсказать что-то мне вам трудно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! Покупаю квартиру через агентство недвижимости, Нужно ли нотариально оформлять сделку? Какие гарантии дает нотариальное оформление? Ведь сама процедура не из дешевых. Спасибо

Здравствуйте, Ирина. Конечно, однозначного ответа, хорошо делать нотариальную сделку или не делать, нет. На сегодняшний день по нотариальным сделкам установлены сокращенные сроки государственной регистрации - 5 дней, вместо 18 дней, что является преимуществом, кроме того нотариусы могут подать свои сделки на электронную государственную регистрацию, что также удобно. Некоторые виды сделок - сделки при продаже несовершеннолетними и сделки при продаже долей - могут быть совершенны только в нотариальной форме. Что касается юридической стороны вопроса, то расторгаются в судебном порядке, как нотариальные сделки, так и сделки в простой письменной форме. Поэтому на данный момент, мы руководствуемся пожеланием клиентов и обстоятельствами сделки, например, это бывает актуально при жилищных субсидиях.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте. Мы бы хотели купить квартиру, но вопрос в том, что хозяева квартиры уже 20 лет проживают за границей и имеют двойное гражданство. Российских паспортов у них нет, для того чтобы продать квартиру, они оформили доверенность на представителя агентсва по недвижимость в консульстве, так как приехать в Россию у них нет возможности. Как можно проверить юридическую чистоту данной квартиры и быть уверенным в законности сделки, как выписать их из квартиры без личного присутствия и куда можно обратиться за помощью для п роверки и проведения сделки в Санкт-Петербурге, или лучше вообще отказаться от такой квартиры?

Здравствуйте, Юлия. При такой ситуации практически невозможно проверить юридическую чистоту сделки, а в первую очередь, как и кем выдавалась доверенность, ведь вы же вряд ли поедете за границу, удостоверять личность хозяев. Мы всегда говорим нашим агентам, что такую сделку можно проводить, если человек, проживающий за границей, нам хорошо известен, например, наш старый клиент, близкий родственник и т.п. Понятно, что для покупателя такой человек является посторонним, и многие покупатели не хотят приобретать такие квартиры. Рассматривать покупку можно, если объект является привлекательным, в том числе, и по цене. Дополнительно можно связаться с продавцом по видеосвязи, чтобы удостовериться в его намерениях. Расчтет по таким сделкам мы рекомендуем проводить в безналичном порядке, перечислением денежных средств на счет продавца.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! Подскажите. пожалуйста, как правильно составить предложение о покупке квартиры собственнице - бессрочно проживающими по суду, и на сколько дешевле такая квартира с обременением должна быть?

Здравствуйте, Елена. Предложение о покупке для сособственника делает нотариус, далее вы высылаете это предложение по почте, и ждете возврата почтовой карточки с отметкой о вручении, либо о не вручении сособственнику, после чего получаете у нотариуса подтверждение уведомления сособственника о продаже. Такое уведомление вам нужно, если вы собираетесь продавать свою долю в квартире третьим лицам - не сособственникам в квартире. Сейчас некоторые нотариусу готовы дать образец уведомления, и вы высылаете его самостаятельно, после чего на основании этих уведомлений получаете у нотариуса свидетельство. Это позволяет сэкономить. Что касается вопроса цены, то ответить невозможно, не понимая всю ситуацию с документами и обстоятельствами дела.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Подскажите, пожалуйста, какие документы я должна предоставить покупателю и в регистрационную палату для перерегистрации садового участка с домиком при продаже.

Здравствуйте, Татьяна Михайловна. На данный момент для регистрации достаточно только договора купли-продажи на дом и земельный участок, ведь все остальные сведения уже есть в Росреестре. Но покупатель может запросить у вас: свидетельство о собственности на землю, свидетельство о собственности на дом, кадастровая выписка о земельном участке, технический паспорт на дом и выписки из ЕГРП на дом и землю. Причем нужно иметь ввиду, что если вы будете делать сделку у нотариуса, то он может запросить, в зависимости от вашей ситуации, иные документы.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Добрый день! подскажите пожалуйста. Молодой семье одобрили ипотеку в сбербанке. Первоначально мы хотели купить 1 комнату в коммунальной квартире. Банк одобрил большую сумму. Мы хотим купить две комнаты у разных собственников. Насколько возможен такой вариант? Банк одобрит такую сделку?

Здравствуйте, Антон. Все зависит от позиции банка по этому вопросу, с точки зрения банка, если комнаты находятся в разных квартирах, то это будет два ипотечных кредита, и чисто теоретически банк это может не устроить. Если вы будете покупать две комнаты в одной квартире, то здесь с моей точки зрения, проблем возникнуть не должно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! Несет ли агенство недвижимости ответственность за сделку, в том случае если она будет оспорена. Нужно ли заверять сделку у нотариуса. Спасибо.

Здравствуйте, Маргарита. К любым гарантиям, которые вам даст агентство недвижимости, надо относится критически, если у агентства или у саморегулируемой общественной организации, в которую входит агентство, нет страховки профессиональной ответственности, то получить компенсацию вам не удасться. Не стоит верить рекламных заявлениям, типа защитим сделку своими деньгами. Агентство недвижимости это не тот бизнес, где крутяться огромные деньги, позволяющие компенсировать многомиллионные потери клиентам. Другое дело, что когда сделка проходит через агентство с большим опытом работы, риски клиентов существенно снижаются. По себе могу сказать, что когда имеешь большой опыт работы, по представленным документам, и по конкретной ситуации, уже понятно, на что надо обратить внимание, а может быть вообще отказаться от сделки, и именно этот опыт и является бесценным. У нас ситуации, когда мы не рекомендуем клиентам покупать данный объект, периодически происходят. Что касается нотариальной сделки, то не стоит полагаться на то, что сделка, совершенная в нотариальной форме даст гарантии, у нотариуса есть страховка, но во-первых она ограничена по сумме, и будет выплачена в случае ошибки со стороны нотариуса, либо если сам нотариус примет решение выплатить компенсацию из своих средств. Я ничего не имею против нотариальной сделки, но думать, что проведения сделки у нотариуса, застрахует от неприятностей в будущем, неправильно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Здравствуйте! Хочу продать свою квартиру и купить другую, (Встречка) мне хотелось бы квартиру на определенной улице и конкретных домах. Может ли агент подобрать соответствующий вариант или этот маловероятно? Спасибо.

Здравствуйте, Маргарита. Конечно, вероятность купить квартиру в определенных домах всегда сложно. Это касается в первую очередь "старых" домов, дело в том, что в новых, недавно построенных домах, продается всегда очень много разных, так называемых, инвестиционных квартир. Если же речь идет именно о "старом" доме, то ваша ситуация будет осложняться тем, что вам надо продать свою квартиру. Технологически это выглядит так: находится покупатель на вашу квартиру, который должен внести задаток, далее в срок, согласованный с покупателем, вам надо подобрать квартиру в определенном доме, и вот здесь и заключается самая большая сложность, мало того, что такая квартира должна продаваться, так ведь, хорошо бы, чтобы эта продажа была "без альтернативы", иначе может выстроиться большая цепочка, и покупатель вашей квартиры откажется ждать, а в этом случае придется начинать все сначала. Поэтому однозначного ответа на ваш вопрос нет, иногда такие сделки нам удаются, а иногда нет, попытаться можно.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.

Вопрос

Работаете ли вы с покупкой недвижимости в регионах?

Здравствуйте, Наталья. Такую услугу, на данный момент, мы оказываем только по Москве.

С уважением, директор Агентства недвижимости Динас Юрий Сергеев.