Инвестиции в недвижимость
Существуют разные возможности инвестиций в недвижимость. В этой статье я расскажу о двух.
Опыт работы 28 лет 
Первый всем известный – это инвестиции в новостройки.
В связи с переходом на эскроу счета в долевом строительстве, эксперты прогнозируют удорожание новостроек, в том числе на начальном этапе, поскольку застройщикам станет не выгодно продавать квартиры на этапе котлована дешево. Суть эскроу расчетов заключается в следующем: все деньги дольщиков вносятся в банк на специальный счет, к которому застройщик не имеет доступа до ввода дома в эксплуатацию; строит же застройщик на заемные средства банка, за которые ему приходится выплачивать проценты. Отсюда вытекает вывод, что какой смысл продавать дешево, если все равно строить приходится на заемные средства. Не думаю, что здесь все так однозначно, но это тема отельной статьи.
Пока же мы наблюдаем в этом году очень серьезный рост цен на новостройки, по некоторым районам в Санкт-Петербурге до 30 процентов. Правда, тут причины не в эскроу. По эскроу счетам в Петербурге строится пока не так много новостроек.
Как не парадоксально звучит, рынку недвижимости помог COVID-19. Сначала рынок испытал шок, покупатели затихли, сделок было мало, но государство, чтобы поддержать строителей, объявило о введении льготной ставка 6,5 % на покупку новостроек, которая начала действовать с 17 апреля 2020 года. Это привело к увеличению активности покупателей, но застройщики среагировали мгновенно и начали поднимать цены на квартиры. 16 апреля 2020 года Президент РФ Путин В.В. предложил снизить ставку при покупке новостроек в ипотеку, и застройщики стали поднимать цены или отменять акции. Например, компания Лидер Групп, 20 апреля анонсировала отмену скидки 3000 рублей с квадратного метра при электронной регистрации – с 1 мая 2020 года. А дальше закрутилось, люди бежали брать льготную ипотеку, а застройщики поднимали цену. Дошло до того, что в проектах с большим количеством очередей, квартиры в новостройке стоили дороже, чем квартиры в собственности, в сданных домах. Но люди не хотели считать, не понимали, что готовая квартира, даже с учетом повышенной ставки, обходилась выгоднее.
Чуть ранее 25 марта 2020 года Президент РФ Путин В.В. в своем обращении к гражданам в связи с ситуацией с коронавирусом анонсировал налог на процентный доход по вкладам и облигациям. Народ не очень понял, но испугался, и начал снимать деньги со счетов, вкладывая в квадратные метры. Тут кстати имеет значение и процентная ставка по депозитам, которая опустилась ниже 5 процентов годовых. Причем в некоторых банках ставка уже примерно 3,5 %, почти как в Советском Союзе. Поэтому для части россиян стало совершенно не интересно держать деньги в банках при таких низких ставках.
В июле появились новости, что законопроекты «О внесении изменения в статью 235 части первой Гражданского кодекса РФ» и «О противодействии коррупции» были внесены в правительство. Они предусматривают появление механизма, позволяющего обращать в доход РФ «неподтвержденные» денежные средства, поступившие на счета в банках и иных кредитных организаций от лиц, в обязанность которых входит предоставлять сведения о своих доходах, имуществе, а также членов их семей. В принципе еще это были только законопроекты, но некоторые испугались, и решили вложиться в недвижимость.
В то время, когда в России был введен, так называемый, режим самоизоляции, рынок недвижимости не остановился полностью, банки выдавали ипотеку, собственность регистрировали с помощью электронной регистрации или в Ленинградской области по экстерриториальному признаку, расчетные центры работали. Но часть покупателей отложила поиск квартир до снятия ограничений. Мы предупреждали таких покупателей, что, когда ограничения снимут, на рынок одновременно выйдут ожидающие покупатели, и создадут некоторый ажиотаж. Так и получилось.
Ну и завершает картину рост курса доллара и евро, который начался в июле, тоже добавил нервозности рынку.
Вот такой интересный получился год. Такое большое количество событий, произошедших в течение относительно короткого периода и привело к ситуации с ростом цен на квартиры.
Какое это отношение имеет к инвестициям в недвижимость? Самое что не на есть прямое. По сегодняшнему году нельзя судить о доходности в будущем. И даже больше, скорее всего те, кто сегодня покупают на пике цены, в следующем году вряд с могут избавиться от своих объектов без потерь. Кроме того, жилье в старых домах может очень долго не вернуться к таким ценам. Вы считаете цену 5 000 000 рублей за однокомнатную квартиру в доме-корабле нормальной? А сейчас такие покупки есть.

Восстановление реальных располагаемых денежных доходов россиян после провала из-за пандемического кризиса будет медленным — в лучшем случае они увеличатся на 2% в 2021 году после спада на 5% по итогам текущего года,

наталия орлова, главный экономист Альфа-банка

Как инвестировать в строящееся жилье.
  • Первое, не покупать то, что нравится тебе. Это самая распространённая ошибка инвестора. Живу в этом районе, все знаю, нравится. Рядом начали строить дом, надо брать. Раз мне здесь нравится, то и всем понравится.
  • Второе, не слишком ориентироваться на предыдущую динамику рынка. Это особенно важно для нынешней ситуации.
  • Третье, покупать в не раскрученных локациях. На самых ранних этапах. Но конечно не в любых. Сейчас застраивается много бывших промышленных территорий, и говорить, что все они выстрелят, нельзя.
Когда начали застраивать район метро Лесная, в частности территорию бывшего артиллерийского ремонтного завода на Кушелевской дороге, многие клиенты не серьезно относились к этому месту. Мы привозили людей, и нужно было пройти через перекресток проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. Выглядело все в то время – апрель 2013 года – несколько пугающе. Большой поток транспорта, а вокруг промка. Часть людей, говорила нам, куда вы нас привезли, и отказывались от покупки. А зря. Инвесторы, которые купили, не прогадали, в период с марта 2013 года до августа 2015 года, они получили доход 45,6 %, что соответствует примерно 18,24 % годовых. Стоит напомнить, что ставки по депозитам в тот период падали.

Банковские вклады населения в 2013 году продолжали расти, несмотря на имеющуюся тенденцию к снижению процентных ставок по депозитам.Так, за 2013 год средний показатель депозитных ставок (в рублях) в 10 крупнейших банках страны сократился с 9.65% до 8.38%, а по итогам первой декады февраля 2014г. – снизился уже до 8.27%.

По данным global-finances.ru

Если говорить об этом районе сегодня, то это развитой, дорогой район. Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 5,5 миллионов рублей (декабрь 2020 года)
Второй вид инвестиций, менее раскрученный – инвестиции в старый фонд.
Суть его заключается в следующем, находится квартира, которая разъезжается, это может быть, как коммуналка, так и отдельная, где людям нужно несколько вариантов. И лучше не в очень хорошем состоянии. Продать такую на вторичном рынке за дорого, всегда проблема. Важное условие, квартира в будущем должна подходить под ипотеку. Обязательно, как минимум, смешанные перекрытия, металлические с деревянным заполнением, ну и вообще, чтобы дом не выглядел разваливающимся. Квартир таких на рынке хватает. После расселения, в квартире делается ремонт. Ориентироваться надо на 10000 рублей за квадратный метр. Ремонт обычный, без всяких извращений, цвета спокойные, никаких дизайнерских изысков. Среднестатистическому покупателю все должно понравиться.
Почему такие квартиры востребованы на рынке? Всегда есть покупатели, которые хотят центр. Много покупателей сегодня – это покупка в ипотеку. А когда покупаешь в ипотеку, тяжело платить кредит, параллельно делать ремонт, да еще и в худшем случае платить за аренду. Тут желательно купить квартиру, в которой делать уже ничего не надо. И сразу заехать, при необходимости докупаю мебель по ходу. Кстати, и в спальных районах, квартиры с ремонтом востребованы, если продаются по адекватной цене.
Экономика здесь следующая – срок с момента покупки до момента продажи с ремонтом примерно полгода. Если накинуть всего на всего 10 %, то получится уже 20 % годовых. В нынешних реалиях весьма неплохо.
Пока на этом все, читайте статьи на нашем сайте.
Берегите себя!