АН Динас | Цены на квартиры рухнут

Что будет с ценами интересует и покупателей, и продавцов. Нам часто говорят, что цена на квартиру зависит от цены доллара и евро, от стоимости строительных материалов и прочих факторов. С нашей точки зрения, цена на квартиру зависит от спроса. Чем больше спрос, тем выше цена. Спрос в последние годы рос за счет выгодных ставок по ипотеке и паники, связанной с пандемией.

Ипотека главный драйвер цены на недвижимость. Давайте, посмотрим, как это влияет на цену. Для большинства ипотечных заёмщиков главный фактор - размер месячного платежа. Конечно, люди интересуются ставкой, сроком, переплатой, но главный фактор, сможешь ли ты выплачивать ежемесячно кредит. Приведём сравнительный расчёт по 1 к. кв. 137 серии, площадью 38 метров в Красногвардейском районе, её стоимость, ставка и размер ежемесячного платежа:

Ноябрь 2019 г – стоимость квартиры 4,5 млн. р., ставка 9,2 %, первый взнос 20 % - 900 000 р, ежемесячный платеж – 29485 р., срок кредита 30 лет.

Май 2022 г – стоимость квартиры – 6,8 млн р., ставка 14,7 %, первый взнос 20 % - 1 360 000 р, ежемесячный платеж – 67482 р., срок кредита 30 лет. Для этого расчета взята конкретная квартира, размещенная на Циан, пр. Наставников д. 41 к. 1, 39 квадратных метров, на 7 этаже 16 этажного дома. Ставка по ипотеке 14,7 % - это ставка Сбербанка, с учетом дисконта при покупке недвижимости на Домклик, страховании жизни и здоровья, электронной регистрации сделки и подтверждения дохода выпиской ПФР. Если вы являетесь зарплатным клиентом Сбербанка, то ставка для вас будет меньше еще на 0,8 %. Также вы можете снизить ставку до 1,5% по программе своя ставка, но тут надо уже отдельно считать выгоду.

Как видно из этого примера, сегодняшний ипотечный платёж не под силу подавляющему большинству покупателей такого класса жилья. Значит спроса на квартиры не будет и как следствие цены на квартиры должны снизится?
В общем это уже происходит, цены пошли вниз. Но это происходит только с теми объектами, где продавцы хотят продать квартиры в разумные сроки. Большинство продавцов занимают выжидательную позицию, надеясь, что рынок опять пойдёт в рост.
Вывод, что пока ставка не станет приемлемой, либо доходы не вырастут, большого спроса не будет, и цена квартиры будет стремиться к комфортному месячному платежу.

Для справки, мы рассчитали условно комфортный платеж сегодня для такой квартиры. Согласно данным Росстата средняя заработная плата с 2019 по 2021 г. г. увеличилась примерно на 21 %. Увеличим платеж 2019 года на этот процент и получим 35675 р. Тогда по сегодняшней ставке покупатель, с учетом первого взноса 1 090 000 (взнос тоже увеличен на 21 %), не сможет приобрести квартиру дороже примерно 3 950 000 р., то есть даже ниже, чем такая квартира стоила в 2019 году.

Кстати, этот пример также показывает, на сколько не выгодна была бы инвестиция в такую квартиру. Наши инвесторы с 2019 года заработали 100%, здесь увеличение произошло примерно на 50 %.